再生産と交換にかかる費用。 コストアプローチを使用した評価対象の価値の計算。評価対象を再生産するコストは次のとおりです。
コストアプローチは、損耗や陳腐化を考慮して、評価対象の再生産または交換に必要なコストを決定することに基づいて、評価対象の価値を見積もる一連の方法です。 評価対象の複製にかかるコストは、評価対象の作成に使用された材料および技術を使用して、評価対象の正確なコピーを作成するのに必要なコストです。 評価対象物の交換にかかる費用は、評価日時点で使用されていた材料および技術を使用して同様の対象を作成するのに必要な費用です。
コストアプローチは、価値のあるオブジェクトを、価値のあるオブジェクトの正確なコピーであるか、または同様の有用なプロパティを持つ別のオブジェクトに置き換えることができる場合に使用されます。 査定対象が物理的な状態、機能的または経済的な老朽化による価値の減少を特徴とする場合、コストアプローチを適用する際には、損耗およびあらゆる種類の老朽化を考慮する必要があります。
コストアプローチの段階:
1) 土地区画の市場価格の計算;
2) 新しい建物を建設する費用の計算。 交換コストを取得する。
3) あらゆる種類の摩耗の判定。
4) 建物の再調達費用を減価償却累計額によって減額する。 建物の本当の価値を取得する。
5) 土地の価格と建物の実質価値を加算して、単一の不動産の市場価格を決定します。
価値の決定は、基準レベルで決定された価値に関連する現在および予測指数のシステムの使用に基づいています。 現在の価格の水準に合わせるには、見積書の明細および各要素の基本コストに、業界、地域、作業の種類に対応する指数を乗じて、見積書の結果を合計することによって実行されます。対応するスケジュールに従って。
C in = C (1m 3)*K n *Q ページ *I 69-84 *K 69-84 *I 84-91 *K 84-91 *I*P*VAT
K n - 合計補正係数。
C in - 新しい建物を建設するためのコスト（回収）。
C (1m 3) - 1969 年の価格における建物の建設容積 1 m 3 の再調達コスト。 (UPVS の対応するコレクションに基づいて決定されます)。
Q ページ - 建物の体積 (m 3)。
そして69-84 - 1985年5月11日のソ連国家建設委員会決議第94号の付録第1号に従った建設および設置工事の推定コストの合計のインデックス。
K 69-84 - 1985 年 5 月 11 日のソ連国家建設委員会決議第 94 号、付録第 2 に従って国民経済の部門に対して確立された指数に対する領土係数。
そして、84-91 - 1990年9月6日付けのソ連国家建設委員会決議第14-D号の付録第1号に基づく、建設および設置工事の推定コストの合計のインデックス。
K 84-91 - 1990 年 9 月 6 日付けのソ連国家建設委員会決議第 14-D 号の付録第 2 に従って国民経済の部門に対して確立された指数に対する領土係数。
I は、1991 年 1 月 1 日から評価日までの建設および設置費用の増加の指数です。 この指数は、建設価格設定のための地域センターによって、または「建設および設置工事の費用の指数化に関する」タジキスタン共和国閣僚内閣の決議に基づいて計算されます。 建設業界の価格指数に関する情報は、Koinvest 社の会報でも四半期ごとに公開されます。
P は開発者の収益性を反映する係数です。
VAT - VATを考慮した係数。
以上の手順により、コストアプローチを用いて評価対象の価値を決定していきます。
1) 土地の面積は1081平方メートルです。 m.、通りにあります。 シビルスキー・トラクト、51歳、地籍価額は5,212,582ルーブル。 地籍価額1平方メートル この地籍地区では4822ルーブルです。
2) 建物の再調達価格は、UPVS の収集による基準指数法に基づいて決定されます。
C(c) = 15.2 摩擦。 /cub.m.* 7307.47cub.m.* 1.16* 1.03* 1.55* 0.97* 53.74* 1.18 = 12,652,867.05 こすります。
3) 摩耗の判定。 UPVS (コレクション 23、表 24) に基づいて決定されます。
ガレージの修理工場
建物の特徴
建物は平屋建てで耐火構造となっております。 セントラルヒーティング、給排気換気、上下水道をローカルネットワークに接続。 ローカルネットワークからの電源供給。
瓦礫コンクリートおよびプレハブ鉄筋コンクリート基礎、レンガ壁、プレハブ鉄筋コンクリートかぶり、レンガ間仕切、金網など。コンクリート床、アスファルトコンクリート、窯業スラブなど。ロール屋根、簡易仕上げ。
表 4 - 個々の構造要素の比重（パーセンテージ）
この表は、個々の構造要素の比重を分析し、それに基づいて評価対象物の物理的磨耗を取得します。
私たちはあらゆる種類の摩耗を識別します。 機能的かつ経済的な損耗を使用しませんでした。 彼らは行方不明です。 物理的摩耗を決定するには、表 5 に示す各構造要素の摩耗を決定する必要があります。
表 5 - 物理的磨耗。
|
構成要素の名称 |
構造要素の説明（材質、デザイン、仕上げなど） |
技術的状態（堆積物、亀裂、腐朽など） |
構造の摩耗% |
|||
|
基礎 |
ストリップモノリシックコンクリート |
基礎柱及び基礎柱の地上部の石材の亀裂、欠け、個片の欠落 |
||||
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a) 壁とその外装装飾 |
レンガ |
漆喰の大幅な損失、継ぎ目の風化、個々のレンガの損失を伴う壁、コーニス、まぐさのレンガの弱体化、白華、および湿気の痕跡 |
||||
|
b) パーティション |
||||||
|
床 |
プレハブ鉄筋コンクリートスラブ |
ボード間の隙間や亀裂、梁やデッキのたわみ |
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屋根構造 |
強化コンクリート |
レンガ柱や鉄筋コンクリートパネルの支持部分の亀裂、スラブの小さな穴 |
||||
|
屋根材 |
巻いた3層の断熱材付き |
表面の膨れ、亀裂、破裂（屋根の最上層の一部の場所では、屋根の最大10％の交換が必要）。 壁の側溝やフェンスの錆びと重大な損傷。 垂直面との接合部での湿気の侵入。 取水装置の部品の損傷（陸屋根の場合） |
||||
|
コンクリート、セメント、セラミックタイル |
歩行エリアの表面を消去します。 最大 25% の面積に最大 0.5 平方メートルの甌穴 |
|||||
|
木製 |
窓枠はひび割れ、歪み、角が緩んでいました。 一部のデバイスが破損しているか紛失しています。 ガラスの欠如、干潮 |
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仕上げ作業 |
目地を付けてレンガ壁を敷設する |
所々の漆喰やシートの座屈や脱落、面積10平方メートル未満、最大25％ |
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内部 |
グラウト注入、石灰ホワイトニング、石膏、接着剤塗装、油絵、セラミッククラッディング |
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衛生設備および電気設備 |
外部ネットワークからの水、冷却剤 - パラメータ95〜70℃の水 |
遮断弁、装置の挿入場所、および加熱装置の部分からの滴り漏れ。 ライザーとメインに別々のクランプ。 高速道路の断熱に対する重大な違反。 ヒーター修理の跡 |
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下水 |
外部ネットワークの家庭用および産業用 |
総量の最大 10% のデバイスの接続点での漏れの存在。 シンク、シンク、洗面台、浴槽の表面の最大20％のエナメルコーティングの損傷。 陶器製の洗面器や便器の損傷（欠け、亀裂、ポットホール）は、数量の最大 10%。 個々の鋳鉄パイプラインの損傷。 ポリマー材料で作られたパイプラインへの重大な損傷 |
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山 水供給 |
集中化 |
パイプラインやカットインバルブのネジ接続箇所での点滴漏れ。 個々の加熱タオル掛けの故障 (漏れ、変色、修理の跡)。 主電源とライザーの断熱違反。 一部の高速道路に腐食損傷 |
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電気照明 |
電圧 380/220V の外部ネットワークから |
特定の場所でのメインネットワークおよびアパート内ネットワークの絶縁の損傷、ワイヤ絶縁の弾性の損失、露出したワイヤがかなりの塗料層で覆われている、一部のデバイスとそのカバーの欠如、入力分配デバイスの修理の痕跡(IDU) |
||||
VSN 53-86(r) と UPVS のコレクションを分析した結果、評価対象の物理的な損耗が見つかりました。
したがって、建物の減価償却費は 41% に達しました。
4) 建物の実際のコストを決定するには、交換コスト (12,652,867.05 - 41%) = 5,061,146.82 ルーブルから減価償却費を差し引く必要があります。
5.) 式 PC=KS+C(in)/(out) を使用して不動産の市場価値を決定します。ここで、
RS - 市場価値
KS - 地籍値
C(v)/(摩耗) - 交換コストから減価償却費を引いたもの。
市場価値 = 5,212,582 + 5,061,146.82 = 10,273,728 ルーブル。
6か所のコンバインハーベスターの修理のためのワークショップの市場価格（文字A）、総面積は774.96平方メートルです。 m.、住所: Kazan, st. にあります。 収入アプローチを使用して決定されたシビルスキー・トラクト氏（51歳）は、2011年3月25日の評価日、10,273,728ルーブルに相当します。
で投資の対象は原則として個々の機械や機械ではなく、生産施設や不動産複合体であるため、機械、設備、車両の評価における収益アプローチの可能性は限られています。 ほとんどの場合、特定の機械または機械に起因する収入額を分離することはできません。
7.2. 費用対効果の高いアプローチ
Zコストアプローチは、損耗および陳腐化を考慮して、評価対象の複製または交換に必要なコストの決定に基づいて、評価対象の価値を評価するための一連の方法です。
再生産コスト 評価対象の作成に使用される材料および技術を使用して、評価対象の正確なコピーを作成するのに必要なコストです。
交換費用 評価対象とは、評価日に使用した材料や技術を用いて同様の対象を作成するのに必要な費用です。
Z減耗アプローチは、価値のあるオブジェクトを、その価値のあるオブジェクトの正確なコピーであるか、または同様の有用なプロパティを持つ別のオブジェクトに置き換えることができる場合に使用されます。
E査定対象が物理的な状態、機能的または経済的な老朽化による価値の減少を特徴とする場合、コストアプローチを適用する際には、損耗およびあらゆる種類の老朽化を考慮する必要があります。
再生産または交換のコストの決定
N実際には、機械や設備が正確なコピーとして複製されることはほとんどありません。
D最新の機械であっても、生産プロセス中に常に改良が加えられます。 評価の実践では、評価対象の機械が製造中止されたり、モデルやブランドが変更されたりしない限り、これらの改善は無視できます。
でコストアプローチには、いくつかの方法があります。
資源技術評価手法;
規制 - パラメトリック評価方法。
均質な物の価格に基づく評価方法。
同一のオブジェクトとの比較方法。
価格指数方式。
R 資源技術評価手法 機器のコストを要素ごと (ユニットごと) に計算する必要があり、次のように説明できます。
,
どこ：
と– 評価対象のコスト。
あj– タイプ j のコンポーネントとアセンブリの数。
とj– タイプ j の 1 つのノードの市場価値。
で– 復号化されていない部品の総コスト (組み立てコストなど)。
P物体全体の評価と比較して、資源技術的手法に基づいたその評価では、物体の構成の影響をより正確に考慮することができ、その結果、その物体の構成と価値を考慮することができます。コストの価値に関する技術的特徴。
Pリ 規範パラメトリック評価法 集約された基準に従った計算が使用されます。 評価対象の価格は、その構成要素ではなく、その技術的特性全体の関数として考慮されます。 一般に、ノルマティブパラメトリック法を使用した計算は次のように説明できます。
と=B´ D ´ に、 どこ：
と– 評価対象のコスト。
で– 基本製品の特定の（生産性または電力の単位あたりの）コスト。
D– 評価対象の製品の能力または性能。
に– 製品の特定の推定コストまたは価格のパラメータ値への依存性を特徴付ける要約係数。 これは、製品の推定コストまたは価格に対する対応するパラメーターの影響を考慮した部分係数の積に等しくなります。
N規範的パラメトリック手法は、関連する規制情報の情報源として機能する多くの卸売価格表の作成にうまく使用されています。
Pリ 均質な物の価格に基づく評価方法 均質な物体の製造コストは、評価対象の物体の製造コストに近く、これらの物体に共通する生産要素の影響下で形成されると想定されます。
で現在生産されている同様のモデルおよびブランドの新しいオブジェクトが、均質なオブジェクトとして選択されます。 取引小売組織からのデータを初期情報として使用できます。
M同種の物の価格に基づく評価方法では、価値のある物の交換費用の原価を計算します。
P他の方法と比較して、均質なオブジェクトの価格でオブジェクトを評価すると、市場の状況を考慮することができます。 同時に、均質物が評価対象と技術的特性が異なる場合、この方法では均質物の価格を修正する必要があります。
M 同一のオブジェクトとの比較方法、 これを利用して、アナログと評価対象との間のパラメトリックな違いが使用されます。 同一のオブジェクトとは、評価対象のオブジェクトと同じメーカー (モデル)、機器、追加機器、および製造元を持つオブジェクトです。 同一の対象物には、技術的特性の点で評価対象の対象物と構造上の差異はありません。
そして評価日の時点での評価対象の再生産コストを決定するための情報源としては、機器を販売する会社の価格表、インターネットまたは印刷出版物に掲載された情報、製造業者または機器供給業者への依頼などが考えられます。 機器を販売または製造する企業の代表者との口頭による相談は許可されています。
D輸入された機器の場合、以下の場合には、新しい同一機器のコストに関する情報源として供給契約を使用することが許可されます。
機器は未使用ではなく新品で供給されました。
契約は機器メーカーまたはロシア連邦にある企業の駐在員事務所と直接締結されます。
評価対象の暦年は 2 年を超えません。
M 価格指数方式 主に再生産コストを決定するために使用されます。
P鑑定人は日付の時点で複製にかかる費用の全額を知っていると想定されます ( ティ）、評価日と一致しません（ に）、評価日から十分に長い期間離れている。
で一般に、対応するモデルは次のように説明されます。
と=C0´ 私(に; ティ) 、 どこ：
と– 評価日時点の再生産コストの総額。
と– 前日時点の再生産費用の総額。
私(に; ティ) – からの期間におけるオブジェクトの価値の変化のインデックス (インデックスのチェーン) ティ前に に.
で指数としては、ロシア連邦国家統計局のコンピューティングセンターによって開発された、インフレ指数、特定の種類の商品および製品グループまたは生産手段の生産者の価格上昇指数、メディアで公開されている一般および産業インフレ指数、為替レートが使用されます。
摩耗検出
P評価の問題に関連して、損耗とは、使用中または長期保管中の物品の価値の損失、科学技術の進歩および全体的な経済状況を意味します。
P摩耗の原因は次のように区別されます。
物理的な;
機能的。
外部（経済的）。
物理的な劣化 – 機械および装置の動作または長期保管による動作状態の部分的な損失の結果として生じる価値の損失。 それは、経年劣化、摩耗、劣化、錆び、破損、設計上の欠陥として現れます。
機能性ウェア – 新しい技術の出現によって引き起こされる機械や装置の価値の損失。 機能の磨耗は、全世代の機械や装置の製造中止や市場からの撤去につながります。 通常、新しいテクノロジーと古いテクノロジーの間の違い、または機能の陳腐化の 2 つのカテゴリーの 2 つの側面、つまり過剰資本コストと過剰生産コストが考慮されます。
外部（経済的）損耗 – 政府の規制、競争の激化、原材料供給の変化、市場の損失などの外部要因の影響による価値の損失。
Pどの物体も同時に異なる種類の摩耗を受ける可能性があるため、総摩耗量は次の式を使用して計算されます。
I = 1 – (1 – Ifiz / 100) ´ (1 – Ifunkts / 100) ´ (1 – Iek / 100)、ここで:
Ifuncts – 機能的な摩耗、%;
Iek – 経済減価率、%。
と磨耗を考慮した機械および設備のコストは、次の式で決定されます。
、 どこ：
と– 機器の設置を考慮して決定される、再生産または交換のコスト。
そして– 評価対象の累積的な損耗。
7.3. 比較アプローチ
と比較アプローチ - 価格情報が入手可能な、評価対象とその類似物との比較に基づいて、評価対象の価値を評価するための一連の方法。 評価目的の評価対象の類似物である対象は、その価値を決定する主な経済的、物質的、技術的およびその他の特性において評価対象と同様の対象として認識されます。
と比較アプローチは、アナログ オブジェクトの価格と特性に関する分析情報が信頼できアクセス可能な場合に使用されます。
Dこのアプローチは、流通市場が発達しているタイプの機械、装置、技術的手段に最も適しています。 このアプローチは、機器の現在の状態における「価値」を適切に反映する市場価格を決定することに基づいています。
P評価に比較アプローチを使用する場合、評価者は次のことを行う必要があります。
比較単位を選択し、すべての比較要素について評価オブジェクトと各類似オブジェクトの比較分析を実行します。 アナログ オブジェクトごとに、複数の比較単位を選択できます。 比較単位の選択には正当性がなければなりません。
アナログオブジェクトの比較単位の値を比較要素ごとに調整します。 調整を行う場合、鑑定人は調整の規模を入力して正当化し、どのような条件で調整の値が異なるのかを説明する必要があります。 比較単位を調整するスケールと手順は、アナログ オブジェクト間で変更すべきではありません。
選択したオブジェクト（類似体）の比較単位の値を調整した結果に同意します。 評価者は、比較単位の調整値と類似物の調整価格を調整するスキームを正当化する必要があります。
8. 市場価値の決定についてBジェックTあについてCエンキ
D評価対象の市場価値を計算するために、評価に対する比較アプローチおよびコストアプローチが使用されました。
D収入アプローチは、主に企業、生産複合体、その他の事業対象を評価するために使用されます。
で所得の概念が特定の生産またはサービスの提供に関連付けられているという事実により、所得アプローチは、原則として所得生成システムの要素である特定の種類の労働手段を評価するのに効果的ではありません。
で上記に関連して、 鑑定士評価対象の自走式車両に関して、評価に対する収益アプローチを放棄しても、評価結果に重大な歪みが生じることはないと考えています。
8.1. 評価に対するコストアプローチを使用したオブジェクトの価値の決定
R評価対象の交換コストは、同一の対象との比較方法を使用して計算されました。
で評価対象物 No. 1 の同一対象物として、自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザー、機械シリアル番号: VAUZ0753AZT 製造年: 2008 年、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5472、LIEBHERR のクローラー ブルドーザー PR724 LITRONIC を使用しました。選ばれた。
T評価対象の LIEBHERR PR724 ブルドーザー自走式機械と同一であるとして選択された機器の技術的および操作上の特性を、以下の表 8 に示します。
そして LIEBHERR PR724 ブルドーザー自走式機械の同一品の価格を決定するための情報源は、ロシアの LIEBHERR 社の公式代表者であるルスランドから提供されたデータでした。」
Pリクエストについて 鑑定士– Rusland」は、2001 年 1 月 1 日付けで商業提案第 33 号を受領しました（表 8 を参照）。
で評価オブジェクト No. 2 の同一オブジェクトとして、自走式機械 XСMG ZL50G フロント ローダー、マシン シリアル番号: 、製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 НМ 5471、XСMG の ZL50G フロント ローダー選ばれた。
そして自走式機械 XСMG ZL50G フロントローダーの同一のオブジェクトのコストを決定するための情報源は、中国からの特殊機器の供給および販売に携わる企業の Web サイトで公開されたデータでした (以下の表 9 を参照)。
Pすべての類似体に関する情報は信頼できる情報源から入手されており、類似体を調整するためのパラメーターは同等であるため、評価対象 No. 2 の交換費用のコストは算術平均として計算されました。
表8
交換費用の計算
自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザー
|
いいえ。 |
商業オファー |
新しいブルドーザーの価格、ルーブル（付加価値税を含む） |
販売者情報 |
|||||||||||||||||||||||||||||
|
商業提案第 33 号、2001 年 1 月 1 日付け。 配送条件。 油圧ブルドーザー モデル PR724 リトロニック。 ブルドーザーの価格は、引き渡し条件に応じて 245,000 ユーロです (DDP ニジニ ノヴゴロド)。 ブルドーザーは出荷の準備ができています。 ニジニ ノヴゴロドまでの移動時間: テルフス (オーストリア) の工場倉庫から 3 週間。 配達予定日: 2009 年 12 月。 オファーの有効期間: 2009 年 12 月 5 日まで。 支払条件。 機器の供給に資金を提供します。 リープヘルでは、機器のさまざまな支払いオプションを検討する準備ができています。 契約締結後は30％となります。 出荷準備完了後は50%。 機器受入証明書に署名した後は 20%。 保証。 保証は 12 か月または 2,000 動作時間のいずれか早い方まで提供されますが、工場出荷日から 15 か月を超えないものとします。 ブルドーザーの説明と技術的特徴PR724 リトロニック
|
引き渡し条件で245,000ユーロ（DDPニジニ・ノヴゴロド）または10,867,490ルーブル。 |
http://www. /lh/ru/98618_98769.asp? アドレスID=98769 -ラスランド」 土木・運搬設備部門 ロシア、ニジニ ノヴゴロド市、ガガーリン通り、建物 22。 コミサロフ・イーゴリ 電話: オフィス。 *****@***com。 |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
交換費用のコスト、ルーブル（付加価値税を含む） |
10ルーブル |
Tしたがって、評価対象の交換費用は、四捨五入を考慮すると、付加価値税 (18%) を含む (1,300 万 5,733 ルーブル) となり、以下が含まれます。
自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザーの交換費用、機械シリアル番号: VAUZ0753AZT、製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5472、 – (1000 万 876 千 490 ) ルーブル (付加価値税を含む);
自走式機械 XСMG ZL50G フロントローダーの交換費用、機械のシリアル番号: 、製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5471、- 2148213 (200 万 148 千 200 13) ルーブル (付加価値税を含む) 。
8.1.2. 蓄積摩耗量の判定
P物品の評価に関連して、損耗とは、以下の原因による評価対象の価値の損失を意味します。
使用または長期保管（物理的摩耗）。
科学技術の進歩により、より高度なデザインがリリースされました（機能の陳腐化または陳腐化）。
マクロ経済状況の急激な変化（経済的または外部の陳腐化）。
で特定のタイプの物理的損耗が定義されていない場合は、「デフォルトで」自然な物理的損耗が暗示されます。
そして評価対象の減価償却は、最新の耐用年数法を使用して計算されました。 最新化された寿命法を使用した摩耗の計算は、一般化された公式を使用して実行されました。
I = 1 – e–1.6 (Thr/Tss) (1)、ここで:
Tхр – 物体の暦年数 – 物体の製造日から現在の日付 (評価日) までカウントされます。
Tss は、このグループの機械および装置の耐用年数です。これは、対象物が非常に摩耗し、それ以上の使用に適さず、完全に減価償却されるとみなされる標準耐用年数です。 標準耐用年数は、原則として、そのような対象物の保守および修理作業における工場の経験に基づいて製造業者によって設定されます。
そして上記の式 (1) に従って計算される減価償却費は、物理的磨耗、機能的磨耗、外部磨耗を含む物体の累積磨耗の合計です。
バツ評価オブジェクトの暦年数は 1 年です。
と 2001 年 1 月 1 日付けのロシア連邦政府の政令 N 1 (01/01/01 に修正 N 676)「減価償却グループに含まれる固定資産の分類について」によれば、その他の自走式機械および機器（掘削機、ブルドーザー、スクレーパーとグレーダー、溝掘り機、下水洗浄機など）は、耐用年数が 7 年を超え 10 年以下の第 5 減価償却グループに属します。
そして評価対象の物体が部品の高い製造品質と耐摩耗性を特徴とすることを考慮し、 鑑定士評価オブジェクトの標準耐用年数は 10 年と決定されました。
Tしたがって、評価対象の減価償却総額は次のようになります。
I = 1 – e–1.6 (Tcr/Tss) = 1 – e–1.6(1/10) = 15%。
8.1.3. 評価に対するコストアプローチを使用したオブジェクトのコストの計算
R評価に対するコストアプローチを使用したオブジェクトのコストの計算を表 10 に示します。
表10
コストの決定
評価にコストアプローチを使用するオブジェクト
Tしたがって、評価に対する原価アプローチを使用して取得された不動産の価格は、四捨五入を考慮すると、付加価値税 (18%) を含む 1,163 万 348 ルーブルとなります。以下が含まれます。
自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザーの価格、機械シリアル番号: VAUZ0753AZT 製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5472、-9237367 (923 万 7360- 7) ルーブル（付加価値税を含む）。
自走式マシン XСMG ZL50G フロント ローダーの価格、マシンのシリアル番号: 、製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5471、- 1825981 (100 万 825 千 980 -1) ルーブル (付加価値税を含む)。
8.2. 評価に対する比較アプローチを使用した不動産の価値の決定
で自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザーと XСMG ZL50G フロントローダーの流通市場を調査した結果、評価対象の動産の類似物として機能する物体が見つかりました。 研究結果を表 11 および 13 に示します。
N必要な調整は次のとおりになりました。
1. 摩耗調整 類似品の磨耗の程度を評価対象の磨耗の程度に当てはめることによって導入され、次の公式が使用されました。
に– 補正係数;
そして○– 評価対象の損耗、%;
そしてあ– アナログの摩耗、%。
そしてアナログオブジェクトの減価償却は、最新の耐用年数法を使用して計算されました。 最新化寿命法による摩耗量の計算は、上記一般化式(1)を用いて行いました。
2. 交渉による割引 . 記載されているすべての類似体の価格は提示価格です。 購入が交渉可能な場合は、提示価格を調整する必要がありますが、流通市場ではこれが一般的です。
P自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザーと XСMG ZL50G フロントローダーの流通市場を調査した結果、ほとんどの場合、取引締結時に交渉が可能であることが判明しました。 交渉割引の範囲は通常 5% ～ 10% です。
でオークションの調整額は、市場でのオファー数の少なさと組み立ての高品質を考慮して、自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザーの類似品については最小値 (5%) が採用されました。オブジェクトの最大（10％） - 自走式機械の類似物 XСMG ZL50G フロントローダー 、このブランドのフォークリフトの多数のオファーに基づいています。
に評価対象自走機 XСMG ZL50G フロントローダのアナログ No.6 のみ交渉調整は実施されなかったが、販売会社が交渉に一定の制限を設けていた（表 13 のデータを参照）。
Pすべての類似体に関する情報は信頼できる情報源から取得されており、類似体に対して行われた調整に使用されたパラメーターは同等であるため、評価対象のコストは算術平均として計算されました。
P逐次適用された適切な修正を考慮した、比較アプローチを使用した類似品の提示価格に基づく評価対象の価値の計算は、表 12 および表 14 にまとめられています。
Tしたがって、評価に対する比較アプローチを使用して得られた不動産の価格は、四捨五入を考慮すると、VAT (18%) を含む 8,817,133 (881 万 7,133) ルーブルとなります。以下が含まれます。
自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザーの価格、機械シリアル番号: VAUZ0753AZT 製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5472、- 7097852 (700 万 97852)ルーブル（付加価値税を含む）。
自走式マシン XСMG ZL50G フロント ローダーの価格、マシンのシリアル番号: 、製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5471、- 1719281 (1719281) ) ルーブル (付加価値税を含む)。
8.3. 評価対象の市場価値に関する結果と結論の調整
動産を評価するとき 鑑定士コストの決定には、コストベースと比較という 2 つのアプローチが適用されました。 使用される各アプローチは特定の前提条件に基づいており、多くの制限があり、結果に合意する際には各評価オブジェクトの価値に与える影響が考慮されます。
ザトラTNY アプローチ。機械や設備のコストを評価する際のコストアプローチは、稼働期間にわたる減価償却を考慮して、その価値がその生産コストとしてみなされるという事実に基づいています。
この評価アプローチは、軽微な磨耗のあるオブジェクトを評価する場合に最も合理的な結果をもたらします。
比較する体 アプローチ。比較評価アプローチでは、実際の市場情報がより活用されます。
このアプローチは、二次市場が発達しているタイプの機械や装置に最も適しています。
このアプローチの利点は、現在の市場状況に対する売り手と買い手の反応を考慮できることです。
で結果について合意する場合、コストと比較のアプローチに同じ重み付け係数が割り当てられます。 0,5 .
P受け入れられた重み付け値は、評価者の視点を反映しています。 専門家の分析や意見から得た資料以外に、これらの係数の具体的な値を取得するための情報源は存在しないため、使用できません。 不動産の市場価値の加重評価は、次の式を使用して計算されます。
とヴズ = å と私 ´ キ、どこ：
シュヴズ– 市場価値の加重評価。
と私– いずれかのアプローチを使用した市場価値の評価。
キ– 対応するアプローチの重み付け係数。
Þ マッチング結果を表 15 に示します。
表15
ソグ ラス 卵子 ション レス ウル タット ov
市場価値に関する結論:
市場価格動産は住所: ロシア連邦、ニジニ ノヴゴロド地方、クストフスキー地区、すなわち:
自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザー、機械シリアル番号: VAUZ0753AZT 製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5472;
自走式機械 XСMG ZL50G フロントローダー、機械シリアル番号: 、製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5471、
現在 30 11月 2009 9941000 (994 万 1,000) ルーブル (VAT を含む)、以下が含まれます。
自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザーの市場価値、機械シリアル番号: VAUZ0753AZT 製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5472、- 8168000 （816万8千）ルーブル（付加価値税を含む）。
自走式マシン XСMG ZL50G フロント ローダーの市場価格、マシンのシリアル番号: 、製造年: 2008、色: イエロー、登録プレート番号: 52 NM 5471、– 1773000 （177万3千）ルーブル（付加価値税を含む）。
9. 予約価格の決定についてBジェックTあについてCエンキ
L評価対象の清算価額は、直接法または間接法により算出することができる。
P直接法は比較アプローチに基づいており、類似体との直接比較を通じて、または統計モデリング (相関 - 回帰分析) を通じて実行できます。
についてしかし、強制販売条件下では取引価格に関する情報ベースが不十分でありアクセスできないため、この方法はロシアの状況では適用が限られている。
に基本的な方法は、市場価値に対するオブジェクトの清算価値を計算することで表されます。
についてこの場合の主な困難は、販売の強制的な性質に応じて割引を計算することにあります。
F強制販売アクターは、下位レベルの要素のシステムで構成されます。
市場の発展は、オブジェクトの流動性のレベルを特徴付ける最も重要な要素の 1 つです。
公開期間は最も重要な要素であり、必要な販売期間の短縮に伴う可能性のある価格の低下を反映します。
オブジェクトの一般的な投資魅力。
不動産の市場価格。
不動産売却日の市況。
マーケティングレベル。
L清算価値は次のように分割されます。
秩序ある清算価値。資産の売却が合理的な期間にわたって実行され、資産の高い売却価格が得られる場合。
強制清算価値。多くの場合、同じオークションで同時に資産ができるだけ早く売却されます。
企業の資産が売却されずに償却および破壊され、そこで重要な経済的または利益を提供する新しい進歩的な企業が設立される場合の、企業の資産の存続の停止による清算価値。社会的効果。
そして上記に基づいて、清算価値の価値に影響を与え、市場価値と区別する主な要因は、不動産売却の非市場条件に典型的な強制売却の要因であると結論付けることができます。
にさらに、評価理論における清算価値は、不動産の清算による収益とその実行費用との差額の形での金額として理解されます。 これは、不動産所有者が限られた期間内に不動産を売却することを強制された場合に同意しなければならない価格であり、これでは相当数の潜在的な買い手が不動産と販売条件をよく理解することができません。
Tしたがって、この評価報告書の目的上、不動産の清算価値は次の式を使用して計算されます。
V私= RS × Kl(2)、ここで:
V私– 評価対象の清算価値。
RS– 標準エクスポージャー時間に対応する評価対象の市場価値。
Cl– 市場価格に対する販売価格の強制的な引き下げを特徴付ける特定の係数。これにより、標準条件（流動性比率）での販売時よりも必要な（短い）時間内での確実な対象物の販売が保証されます。
と現在、評価文献には清算価値を計算するための統一された方法がないことに注意してください。 原則として、清算価値を決定するために利用可能な方法は、清算価値が市場価値の微分値であり、式 (2) で与えられる比率に関連しているという仮定に基づいています。
L財産の流動性は、取引当事者がすべての条件を満たした上で合理的に行動した場合に、競争環境の公開市場で物体をどれだけ早くお金に交換できるか、つまり市場価値に見合った価格で販売できるかによって特徴付けられます。必要な情報があれば、取引は特別な状況によって影響を受けることはありません。
に流動性の定量的特性は、オブジェクトの市場エクスポージャー時間、つまり、オープンで競争力のある市場でオブジェクトを販売するのに必要な時間です。 実際には、流動性を、販売の可能性と予想される販売期間に応じて、個別のグループ、程度に分割して特徴付ける方が便利です。
あ「質権目的の評価：理論、実践、推奨事項」の著者は、売却のタイミングに応じて不動産の流動性を次のように段階的に変化させることを提案しました（表16）。
表16
Fこのようなグラデーションの機能的有用性は、まず第一に、ある程度の流動性を清算割引の値と比較し、その後清算価値を決定する際に割引の構成要素として含めることができることにあります。 流動性の度合いが高いほど、割引額や割引額は小さくなります。 これは、流動性が高いほど、より高い流動性が得られるという事実によるものです。 ′ 限られた販売期間内に、物件に適切な価格を提示してくれる買い手を見つける可能性が高くなります。
で経験的に得られた流動性の程度に応じた清算割引額を表 17 に示します。
表17
L流動性は、まず第一に、原則として、この種の不動産の不足による不動産需要の大きさの存在に依存します。 流動性は次の影響も受けます。
需要の弾力性 このタイプの物件の場合。
物件の状態 。 これは機器にも当てはまります。 一般に、古くて使い古された機器は、比較的新しい機器に比べて流動性が低く、
使用されている最新テクノロジーへの準拠 。 この要素はプロセス装置にとって特に重要です。 建設業界を考慮すると、仕上げ材の生産のための技術設備に焦点を当てることができます。 一部の材料が、より技術的に進歩し、便利で、安全で、環境に優しい他の材料に置き換えられると、それに応じて、時代遅れの材料を製造するために使用される装置の需要が減少します。
規模。 この要因は、平均値とは大きく異なる特性を持つ不動産の流動性の低下を特徴づけます。 このような資産は、非常に限られた買い手サークルによって需要されている可能性があり、この点で、そのようなオブジェクトのエクスポージャー期間は非常に長く、大規模な市場参加者がそれを必要としない場合、高性能機器は一般に流動性が低い可能性があります。
で担保の流動性の観点から、機械、設備、車両に関連するすべての物件は、「流動性」、「条件付き流動性」、「非流動性」の 3 つの大きなグループに分類できます。
に需要と供給の条件下で開かれた競争市場で取引されるオブジェクトを「リキッド」プロパティ グループに含めることをお勧めします。 このグループの機器の主な特徴は次のとおりです。
この機器はシリアルで統一されており、幅広い消費者を対象としています。
この機器は、さまざまな業界、または多くの企業の 1 つの業界で使用されています。
インターネット上には、これらのオブジェクトの販売と購入の両方のオファーがあります。
この機器にはかなり多くの独立した販売者や製造者がいます。
機器の販売価格は、いくつかの情報源から確立され、機器を販売する会社の価格表、印刷出版物、またはメーカーから直接受け取った情報によって確認できます。
市場には新品の機器と中古の機器の両方が販売されています。
にこのグループには、汎用車両、道路建設および農業用機器、金属および木工用機器、商業用および食品用機器、オフィス機器などが含まれます。
について「液体」グループに属する機器は、公開競争市場での販売期間に応じて、上記の表 16 に従って流動性の程度に応じて条件付きでランク付けされます。
G流動性の度合いによる分類は、流動性の度合いごとに割引額を比較して清算価値を決定できるため便利です。
と「液体」グループに含まれる機器の流動性の程度は、表 18 にリストされている要素に基づくスコアに基づいて間接的に決定できます。
表18
|
いいえ。 |
要素 |
標識 |
ポイント |
|
いくつかの | |||
|
なし | |||
|
いくつかの | |||
|
なし | |||
|
いくつかの | |||
|
不在 | |||
|
15～60% | |||
|
業界の現状。 | |||
|
安定性 | |||
|
停滞 |
Pすべての要素のスコアを合計した後、設備の流動性の度合いは次の段階に従って決定されます (表 19 を参照)。
表19
について価値のある動産は担保の対象となります。
« 質権は、債務者が債務を履行できなかった場合に、例外を除き、他の債権者よりも優先的に、質物を犠牲にして満足を得る権利を、債権者と質権者が取得する義務を担保する方法です。法律で定められている。」
« 質権者は、質物を犠牲にして、利息、執行遅延によって生じる損失、および法律または契約で規定されている場合（罰金）を含む、実際の満足時点によって決定される、自分の請求を全額履行する権利を有します。 ; 質権を維持するために必要な費用や、質権によって担保された債権を履行するために必要な費用も補償の対象となります。」
« 裁判所の決定に基づいて差し押さえられた質権動産の実現（売却）は、執行手続きに関するロシア連邦の法律によって定められた方法で行われる公売での売却を通じて行われる。」
で執行手続きの枠組みの中で、その価値は、この不動産の限られた公開期間（価値のある物体が売却されるために市場に出なければならない期間）、つまり強制清算価値に基づいて決定されます。
と不動産の売却期限は、連邦法「執行手続きに関する連邦法」第 90 条で定義されています。「オークションは、オークション主催者が売却用の不動産を受け取った日から 2 か月以内に開催されなければなりません。」
Tしたがって、評価対象の強制暴露期間は 2 か月となります。
について評価対象物件の主な目的は、バルク材や塊状資材の積み込み、積み降ろし、輸送作業であり、大量の土を短距離で移動することです。 ブルドーザーとローダーは、主に建設および公益事業団体によって購入されます。
についてこの貴重な自走式車両は、ニジニ ノヴゴロド会社が実施した、ニジニ ノヴゴロド地域のクストフスキー地区近くにあるテラスキー リゾート複合施設の建設プロジェクトの一環として購入されました。
に評価された自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザーと XСMG ZL50G フロントローダーの競争上の優位性は、これらのブランドの機械が海外で製造されているという事実にもかかわらず、製造工場がディーラーと公式駐在員事務所のかなり広範なネットワークを持っているという事実に起因すると考えられます。これにより、これらの機械の保証と保証後のメンテナンスが大幅に容易になります。
と LIEBHERR PR724 自走式車両は、このクラスの機械市場の高価格セグメントに属していることに注意してください。 このブランドのブルドーザーは、高品質の部品、耐久性、耐摩耗性が特徴です。 しかし、LIEBHERR PR724 ブルドーザーの価格が高いため、潜在的な購入者の範囲が大幅に狭まっています。
で同時に、LIEBHERR PR724 のような特性を備えたブルドーザーは、その高品質と性能により、市場でかなり安定した需要があり、大手建設会社は、国内生産と外国生産のブルドーザーのどちらかを選択する際に、ほとんどの場合、そちらを優先します。後者には、オーストリアのリープヘル社によって製造されたものも含まれます。
M中国のXCMG社が製造するフロントローダーモデルZL50Gは、その価格のためロシア市場で非常に需要が高い。 品質特性の点では、中国のローダーはヨーロッパのモデルには劣りますが、国内のものよりは大幅に優れており、このモデルの機械の価格はロシアで組み立てられたローダーの価格に近いです。 この事実は、ロシアの一次市場および二次市場でこの ZL50G モデルのローダーがかなり豊富に選択されていることを説明しています。
で金融危機の影響は、ロシアの建設業界が特に深刻に感じた。 公式統計によると、この危機により、住宅および工業を含む建設業界の企業の 50% 以上が活動を停止しました。
そして h - ローン金利の急激な上昇と返済期間の短縮により、道路建設機械の主な消費者であるロシアの中堅・中堅建設企業は実質的に活動を継続できなくなっている。 これは、評価対象の機器の真の買い手を見つけることが困難であることを示しています。
N上記に基づいて 鑑定士表 20 および表 21 に基づいて、評価動産の流動性の程度が決定されました。
表20
評価対象 No. 1 の流動性スコア – LIEBHERR PR724L ブルドーザー
|
いいえ。 |
要素 |
標識 |
ポイント |
|
ローン契約終了時の設備の減価償却累計額、%。 | |||
|
地域内の潜在的な消費者の数。 | |||
|
この機器の入手可能性と販売組織の数。 |
いくつかの | ||
|
情報ソースにおけるこの機器の価格情報の完全性。 |
いくつかの | ||
|
機器の独自性の度合い。 | |||
|
機器の配置には専用の施設が必要。 | |||
|
機器を個別のコンポーネントとして販売する可能性。 | |||
|
機器のコストに対する、解体、輸送、その後の設置および調整にかかるコストの割合。 | |||
|
業界の現状。 |
停滞 | ||
|
合計点： |
表21
評価対象No.2 – XСMG ZL50G フロントローダーの流動性スコア
|
いいえ。 |
要素 |
標識 |
ポイント |
|
ローン契約終了時の設備の減価償却累計額、%。 | |||
|
地域内の潜在的な消費者の数。 | |||
|
この機器の入手可能性と販売組織の数。 | |||
|
情報ソースにおけるこの機器の価格情報の完全性。 | |||
|
機器の独自性の度合い。 | |||
|
機器の配置には専用の施設が必要。 | |||
|
機器を個別のコンポーネントとして販売する可能性。 | |||
|
機器のコストに対する、解体、輸送、その後の設置および調整にかかるコストの割合。 | |||
|
業界の現状。 |
停滞 | ||
|
合計点： |
Tしたがって、評価対象の不動産の流動性の程度は「平均的」と特徴付けることができます。 平均的な流動性を備えた機器の場合、説明した方法論に基づく清算割引の範囲は 15 ～ 20% になります (表 19 を参照)。 評価された不動産の清算価値を計算するには、指定された範囲の最低値が受け入れられます。
Tしたがって、動産評価額は次のようになります。
自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザー、機械シリアル番号: VAUZ0753AZT 製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5472: 8168000 × (1 – 15%/100%) = 6942800 ルーブルまたは四捨五入を考慮して（694万3千）ルーブル。
自走式機械 XСMG ZL50G フロントローダー、機械のシリアル番号: 、製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 547 の清算価値: 1,773,000 × (1 – 15%/100%) = 1,507,050 ルーブル四捨五入を考慮すると、1,507,000 (150 万 7,000) ルーブルになります。
後ろにクアラルンプールうーんえーIE 予約価格について
清算価値動産所在地：ロシア連邦、ニジニ・ノヴゴロド地方、クストフスキー地区、現在 30 11月 2009 年、四捨五入を考慮すると、 8450000 (845 万) ルーブル、以下が含まれます。
自走式機械 LIEBHERR PR724 ブルドーザーの残存価額、機械シリアル番号: VAUZ0753AZT 製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5472、- 6943000 (694万3千)ルーブル。
自走式機械 XСMG ZL50G フロントローダー、機械シリアル番号: 、製造年: 2008、色: 黄色、登録プレート番号: 52 NM 5471 の 2009 年 11 月 30 日現在の残存価額は、四捨五入を考慮して次のようになります。 1507000 （157万）ルーブル。
∗ 評価報告書の作成日から評価日まで 6 か月以内であれば、評価報告書に示された評価対象の最終価額は、評価対象との取引を行う目的で推奨されたものとみなされる場合があります。評価対象との取引または公募の提出日（「連邦評価基準「評価の一般概念、評価へのアプローチおよび評価の要件」（FSO No. 1）。経済開発省の命令により承認）および01.01.01日付のロシア連邦貿易No.000）。
このレポートのすべての付録は、このレポートの不可欠な部分です。
IPのリスト による 私 ぞ ヴァ ん s は 正確な
1. ロシア連邦の民法。
2. ロシア連邦の税法。
3. 連邦法「ロシア連邦における評価活動について」2001 年 1 月 1 日付け第 135 号 - 連邦法。
4. ロシア連邦法第000-1号01/01/01「誓約について」。
5. 連邦評価基準「評価の一般概念、評価のアプローチおよび要件 (FSO No. 1)」。 2001 年 1 月 1 日付ロシア連邦経済開発貿易省命令第 000 号により承認。
6 。 連邦評価基準「評価の目的と価値の種類（FSO No. 2）」。 2001 年 1 月 1 日付ロシア連邦経済開発貿易省命令第 000 号により承認。
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8. 2001 年 1 月 1 日付けのロシア連邦政府の政令 N 1 (2001 年 1 月 1 日に改正 N 676)「減価償却グループに含まれる固定資産の分類について」。
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1. 01.01.01日付の売買契約No.01-1/00が、との間で締結されました。
2. 供給契約番号 000EM18 - TERM - MK (日付 01.01.01) は - Rusland との間で締結されました。
3. 2001 年 1 月 1 日付けの支払い命令第 91 号 (支払い目的: ブルドーザーの最初の支払い)。
4. 2001 年 1 月 1 日付けの支払い命令第 92 号 (支払い目的: ブルドーザーの 2 回目の支払い)。
5. 支払い注文番号 000、日付 01/01/01 (支払い目的: ブルドーザーの 3 回目の支払い)。
1 . http://www. *****
2. http://www. *****
3. http://www. *****
4. http://www.
5. http://www. *****
6. http://www. *****
7. www。 フォ
8. www。 保存します。 ええ
9. http://www. 特別。 *****
10. http://*****
11. http://www. *****
12. http://www. *****
J. Alico「機械および装置の評価」。
ニジニ ノヴゴロドの駐在員事務所の住所: Nizhny Novgorod, Gagarin Avenue, Building 22. 電話番号: 8 – 、8 (8– 2069、電子メール: office.*****@***com)
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専門家向けの方法論ガイド「自動車の価値、修復コスト、市場価値の損失の決定」。 2000 年 12 月 15 日にロシア連邦法務省によって承認されました。 http://www. *****/Docum/DocumShow_DocumID_122642.html
「担保目的の評価: 理論、実践、推奨事項」/ , . – M.: 財務と統計、2008 年。
この記事では、企業が自社の資産を独自に評価するのに役立つ、コストのかかる評価方法について説明します。
費用対効果の高いアプローチ
所有者または売主の観点から評価対象の価値を考慮し、過去の出来事に基づいており、潜在的な買い手の観点からは収益性があり、将来の出来事に基づいています。 最後に、比較（市場）アプローチでは、評価対象と同様のオブジェクトの一時的な価値に関する売り手と買い手の両方の実際の合意に基づいてオブジェクトの価値を検討します。
各アプローチには、価値を決定するためのいくつかの方法があり、評価される資産の種類に応じて異なります。 方法の選択は鑑定士が独自に決定します。 特定のオブジェクトを評価するための方法を正しく選択することが、その適切性の鍵となります。 市場と情報インフラが発達していれば、理論的には 3 つのアプローチすべてでオブジェクトの価値が同じ評価になるはずです。 しかし、そのような状況は非常にまれであり、これはロシア市場の不完全性によるものです。
各アプローチの枠組み内でさまざまな方法で得られた結果は、その後一般化されます。いわゆる結果の調和が実行され、最終結果が得られます。
コストアプローチには、オブジェクトの価値を評価するための一連の方法が含まれます。 損耗や陳腐化を考慮して、評価対象の再生産または交換に必要なコストを決定します。評価対象を複製するコストは、評価対象の作成に使用された材料と技術を使用して、その正確なコピーを作成するのに必要なコストです。 評価対象物の交換費用は、評価日時点で使用されていた材料および技術を使用して同様の対象物を作成するのに必要な費用です（FSO No.1）。
コストアプローチの適用では、価値のあるオブジェクトを既存の状態で作成したり、消費者向けの特性を再現したりするのに必要なコストが、このオブジェクトの市場価値に相当すると仮定します。 この仮定は心理的に正当化されます。なぜなら、一般的な購入者は、同様の用途の同等の物体を購入するのにかかる費用よりも高い金額を物体に支払うことをいとわない可能性が高いからです。
評価手順
建物や構造物の再現方法によって区別されます。 交換費用と交換費用。
- 交換費用同じ材料、建築基準、設計ソリューションを使用し、既存の非効率性をすべて維持しながら、土地の一部に評価された改善の正確なコピーを現在の価格で再現するコストの金銭的価値です。
たとえば、評価対象の建物の地下室が常に浸水しており、湿気の避けられない発生源である場合、その設置費用もこの建物の交換費用に考慮する必要があります。
- 交換費用現代の標準、材料、設計を使用して、投資資源の現在の価格で、評価対象の不動産と同じ機能的適合性を持つ改良を再現するためのコストを金銭で表します。
交換コストは、最新の標準、材料、設計を使用して、投資リソースの現在の価格で、評価対象の資産と同じ機能的適合性を持つ改良を再現するコストを金銭で表します。 交換コストは、指定された地下室の建設コストを反映しません。これは、オブジェクトの現代の消費者特性を再現していないためです。
応用分野:
- 損耗が少なく、敷地の最も効率的な利用に相当する新しい建物または比較的新しい建物の市場価値を決定する。
- 減価償却費を計算するための信頼できる情報が存在する場合の古い不動産の市場価格の決定。
- 建設プロジェクトの市場価値の決定、特別目的物の市場価値の決定。
- 市場取引がめったに成立しない物の市場価値を決定すること。
- 収益アプローチでは評価できない不動産の市場価値の決定。
建物が古い場合、または未開発のため敷地を最も有効に活用できない場合には、コストベースのアプローチを使用することはお勧めできません。 この場合、鑑定士が構造物の物理的、機能的、外観的な劣化を確実に評価することは困難です。
ビジネス利益を見積もるためのデータが完全に欠落している場合、または不均一な場合、コストアプローチを使用することは困難です。 コストアプローチでは、中間計算が市場データと照合されない場合、結果に必要な信頼性が得られません。 原価法による不動産の評価には減価償却が含まれます。
コスト計算方法
定量的方法
上記の建物・構築物の再調達価額（再調達価額）の決定方法は、いずれもこの方法に基づいています。 その実施中には、現代の価格改善を再現するためのコストの客観的な見積もりが作成され、建設見積もりの検討も行われます。 この作業は非常に労働集約的であり、高度な資格を持つ鑑定士と建設見積作成における豊富な経験が必要です。
大型化した構造要素と工事の種類に応じた原価計算方法
この方法の主な情報源は、個々の種類の建設工事および建設のサブセクターの拡大見積基準です。
比較単位の方法
この方法では、価値の測定単位は、評価対象の建物の消費者有用性の統一指標（住宅の総面積1㎡、保管能力1㎡、病院のベッド1台、車庫の駐車スペース1台）となります。駐車場など）。 この方法を使用した建物の総コストは、標準コストまたは比較コストを評価対象の建物内のユニット数でユニットに換算した積として決定されます。
アナログオブジェクトのメソッド
この方法は前の方法と似ていますが、アナログ オブジェクトのコストから直接評価対象の価値を決定し、必要に応じて設計上の差異の全体に基づいて調整が行われる点が異なります。
建物の建て替え費用全額
理論的には、建物の全額交換費用は、評価日の時点で評価された建物のコピーを建設する費用の見積もりとして理解されます。 評価プロセス中に、現時点では評価できない時代遅れの建材、技術、またはデザインが構造物に含まれている状況が発生する可能性があります。 さらに、建物の一部の要素は現在の建築基準法および規制 (SNiP) に準拠していない可能性があります。 この場合、同様の用途の建物を建設するための推定コストを計算するのが通例です。 後者の場合、鑑定人は交換費用に基づいた費用の見積りを受け取ります。 これらの見積もりは、建物の完全な再調達コストの最終値、およびその際に考慮される減価償却費の構成と程度が大きく異なる可能性があります。
評価日時点での建物の完全な再調達コストの評価は、再生産のコストまたは再調達のコストで実行できます。 得られた結果の誤解を避けるために、特定の評価割り当てに対する代替コストのタイプの選択については、レポートで明確に説明する必要があります。
再生産コストは、すべての欠陥と冗長要素を考慮して、同じ建築材料、基準、デザイン、デザイン、品質を使用して、評価日の現在の価格で、評価された建物の正確なコピーを建設する推定コストを表します。仕事など
同時に、あらゆる種類の磨耗を判断するには、再生産コストの方が便利です。
再生産コストに基づいて建物を評価するには、使用する情報源の信頼性を確保するために、設計および見積り作業の分野における特別な知識が必要です。
再調達コストは、評価対象の不動産と同等の有用性を持つ建物を建設するための推定コストです。 これには、最新の建築材料、技術、現在の規格、デザイン、デザインの使用が含まれます。
交換コストを使用すると、建設プロセスに関する最新の情報に基づいているため、評価手順が容易になり、明らかにアクセスしやすく信頼性が高くなります。 ただし、交換コストにより、一部のタイプの機能劣化を評価する必要がなくなりますが、他のタイプの機能的、物理的、および外部の劣化を判断する必要があります。 建物の価値の種類の選択は、不動産評価の目的によって決まる場合があります。
評価へのアプローチ
コストアプローチは代替の原則に基づいており、「買い手は、ある物件に対して、同様の有用な特性を持つ別の物件と交換するのに必要な金額を超える金額は支払わない」というものです。 生産資産、機械、設備を評価する場合、原価法の使用は、あらゆる形態の磨耗、減価償却、老朽化を差し引いた、評価対象の資産の再生産コストの計算で構成されます。」
コストアプローチにおける計算の基礎となる修復費用や交換費用を決定するには、評価対象物の作成、取得、設置に関連するコスト（費用）を計算する必要があります。
下 修復にかかる費用価値のある機械および装置は、評価日の現在の価格でその完全なコピーを複製するコスト、または設計、機能およびその他の特性において所定の物体と完全に同一の新しい物体を取得するコストのいずれかを意味すると理解されます。現在の価格で。 残存価値は、交換コストから減価償却累計額を差し引いたものとして定義されます。
コスト以下で 置換評価対象の機械または装置は、すべての機能、設計、操作特性において評価対象にできる限り近い、同様の新しい対象物を現在の価格で取得するための最小コストであると理解されます。 残存交換コストは、交換コストから減価償却費を差し引いたものとして定義されます。
したがって、最初のケースでは同一のオブジェクトについて話していますが、2 番目のケースでは類似したオブジェクトについて話しています。 どのオブジェクトが同一で、どのオブジェクトが類似しているかを判断するには、機械や装置の消費者特性と、それらを表す指標に焦点を当てる必要があります。
- 機能指標（生産性または出力、負荷容量、牽引力、作業スペースの寸法、精度クラス、自動化の程度）。
- 動作指標（信頼性、耐久性、保守性、保管性）。
- 設計指標（重量、基本構造材料の組成）。
- 機械の動作効率を示す指標。単位時間当たり、製品または作業の単位当たり、機械の動作中のさまざまなリソースの消費を特徴づけます。
- 美的指標。
- 「マン・マシン」システムの要素として機械を特徴付ける人間工学的指標。
機械や設備の類似性を確立する場合、次の 3 つのレベルが区別されます。
- 機能的類似性（範囲、目的において）。
- 構造的な類似性（要素のデザイン、構成、配置の点で）。
- パラメトリック類似性 (パラメータ値による)。
機能的、建設的、パラメトリックな類似性が完全に達成された場合、次のことについて話すのが通例です。 オブジェクトのアイデンティティ、およびおおよその類似性と部分的な類似性の場合 - 約 類似性。
コストとユーティリティには直接の関係がないため、コストアプローチに基づいて見積もられた価値は市場価値と大きく異なる場合があります。 それにもかかわらず、このアプローチが正当化される場合は数多くあります（たとえば、不動産の個々の構成要素の保険の目的、所有者間の財産の司法分割中、公開オークションでの不動産の売却中、固定資産の会計処理、および再評価中）。 株式市場が形成されたばかりで市場情報がほとんどないロシアでは、コストアプローチが唯一可能な方法であることが多い。
コストベースの価値の意味を理解するには、消費者が機器の購入を希望する一般的な状況を考えてみましょう。 一般に、彼には 3 つの選択肢があります。
- 市場で既製のものを購入します。
- 任意の製造業者にオブジェクトの製造を発注する。
- 自分でオブジェクトを作成します。
最初のオプションが純粋に市場価格であり、取得された価格の合計が市場価値を決定するための基礎となる場合、2 番目と 3 番目のオプションは、オブジェクトの製造コストに基づいて計算されたコストに関する情報を提供します。 一部の機械や設備は公開市場で購入できない可能性があり、それらについては 2 番目と 3 番目のケースのみが可能です。 これには、専用の機械や装置、個別の注文でのみ製造されるユニークな製品が含まれます。
原価アプローチは主に機械設備の原物に対して適用されるため、、多くの場合、類似したものがないため、現在の再生産コストを決定するために使用されます。
機械設備の評価に対する原価ベースのアプローチは、実際には次の方法で実施されます。
- 均質な物体の価格に基づく計算。
- 要素ごとの (集計) 計算。
- コストの分析と指標化。
- 集約された基準に従ったコストと価値の計算。
結論
コストアプローチは、賢明な投資家が同様の消費者向け資産を備えた同様の資産を購入するのにかかる金額以上に不動産に支払わないという前提に基づいています。 したがって、評価に対する原価アプローチの基本原則は代替原則です。 コストアプローチの主な利点は、実務的な鑑定士の間でその人気が高いことを決定づけており、不活発な市場における不動産の多かれ少なかれ信頼性の高い評価に適していることです。
今後、再生産コスト（再生産コスト）または再生産コスト（再調達コスト）を総称する場合には、「再調達コスト」という用語を使用します。
この用語は現在、連邦評価基準の一部として定義されていないという事実にもかかわらず、価値を特徴付ける概念として鑑定士にはよく知られており、固定資産のコストを計算するためにロシアの組織の会計処理で使用されています。
一般に受け入れられている用語を考慮すると、改良を加えた土地区画としての不動産の価値を決定するプロセスは、次の式で説明できます。
– 査定対象の不動産の価格、こすれ。
– 土地の価格、摩擦。
– 改良の交換コスト（再生産のコストまたは交換コスト）、摩擦。
– 事業収入（開発者の利益）、こすれ。
– 資産の減価償却累計額、摩擦。
つまり、蓄積された磨耗量は、物理的磨耗、機能的磨耗、外部老朽化という 3 つの要素の合計となります。
– 改善による物理的な磨耗の量、摩擦。
– 改善による機能の陳腐化、摩擦。
– 外部の改良の陳腐化、摩擦。
損耗および老朽化の価値を計算する際に、金額ベースの事業収入を考慮して、建設コストを計算の基礎として使用できることを考慮して、この概念を追加で導入します。 総交換コスト (FRC)改良の再生産コストまたは交換コストと、評価日時点で計算された事業収益額の合計として:
起業家収入の額が通貨単位ではなく、投資収益率に対応する相対値で計算される場合、式 (6.3) は次の形式になります。
(4)
7. コストアプローチを使用した不動産評価の段階。一般に、コストアプローチに基づく、改良を伴う土地区画（建物、構造物、または建設オブジェクトのグループ）で表される不動産の評価には、次の段階が含まれます。
1. 最も効果的な利用のオプションに従って、評価対象が属するセグメントの主要な経済パラメータおよび消費者パラメータを決定する不動産市場の調査。
2. 評価対象物とその環境の技術的、経済的、その他の特性に関する情報の収集と分析。
3. 評価日現在の改良工事の新規建設コストの計算 (再生産または交換のコストの決定)。
4. 適切な種類の不動産の建設への投資に関するデータに基づく事業収入の決定。
5. 物理的な磨耗、および機能的および外部的な老朽化（存在する場合）を考慮した、改善の累積磨耗量の評価。
6. 改良が施されておらず、最も有効に利用できる土地区画の価値の評価。
7. 最も効果的なオプションを考慮して、土地区画の価格、再調達コスト、事業利益によって増加し、改善の累積損耗量によって減少した金額の合計として、不動産の推定価格を決定します。財産の使用。
