アパートの半分のシェアを売却します。アパートの株式を手間をかけずに売る方法のすべての秘密

アナスタシア・スマギナ

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経験豊富な不動産業者や弁護士が言うように、アパートの株式を売却するのは難しいですが、可能です。主な障害は、株式の明確な境界がないことです。不動産の残りの株式の所有者との連絡が途絶えたことで、状況はさらに悪化しています。訴訟に巻き込まれずに、余分な労力をかけずにアパートの持分を手早く売却するにはどうすればよいでしょうか?

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アパートのシェアの売却をどこから始めるべきか

株式を売却する最初の段階は、株式がどのような形で存在するか、つまり現物割り当ての有無を決定することです。 分数で指定した場合、その場合、所有者はどの建物が実際に自分に属しているかを言うことはできません。彼は単にこの不動産の一部の所有者に過ぎません。場合によっては、特定の境界を特定して指定することが可能ですが、これは、各シェアの所有者が、キッチンやトイレなどの付随施設を備えた別個の居住スペースを受け取ることができる場合にのみ行われます。他の所有者がどのように処分されるかに応じて、この訴訟を実行するには 2 つのオプションがあります。1 つは上記の関係者との合意に基づく契約によるもの、もう 1 つは問題が友好的に解決できない場合は司法によるものです。

アパートのシェアを現物で割り当てる場合、他の隣人に尋ねることなくそれを売ることができます - 不動産の別個の部分として、この場合の困難ははるかに少なくなります。

株式が現物で割り当てられない場合、共有所有権を伴うほとんどの取引はこのカテゴリに分類されます。最初のステップは、共有財産の一部を売却したいことを残りの所有者に通知することです。これらの国民には優先拒否の権利があり、それを利用しない場合には部外者に申し出ができる。

先売権はどのように行使されるのでしょうか？

先取り購入権は民法第 250 条に規定されており、他のアパート所有者に優先的に購入する機会が与えられます。この権利を行使するための仕組みも詳細に規定されており、既存のルールを回避して実行された取引は違法とみなされ、まず売り手にそれを逸脱することは利益を生みません。

通知が行われます 書面で、その本文には、住所、資産総額に対する比率、平方メートル数、価格など、この取引に必要なすべての条件が含まれている必要があります。特定のケースにとって重要な他のデータが含まれる場合があります。所有者が所在不明の場合は通知が難しい場合がありますが、最後に判明している住所に送付すれば手続きは完了したものとみなされます。

学期優先拒否権の有効期間は 1 か月と定義されており、この期間内に受け入れ可能なオファーを受け取らなかった場合は、誰にでも株式を売却できます。この 30 日間に販売条件に変更があった場合、つまり価格が増加または減少した場合、または分割払いを選択した場合は、繰り返し通知を発行する必要があります。

1か月以内に残りの株式の所有者の誰も購入を決定しなかった場合、書面による拒否を書かなければなりません。その後、この拒否はすべての法的要件が満たされた証拠として売買取引の登録簿に記載されます。たまたま、残りの所有者が株式を購入するつもりも権利放棄書に署名するつもりもない場合があり、この場合、「主な証拠」には通知の交付通知が含まれており、これで十分です。

もし彼らは株式の売却には反対していますが、指定された価格で株式を買い戻すつもりはありません。人間の想像力のさまざまな現れに遭遇する可能性があります。彼らは取引にさまざまな障害を引き起こすでしょう。

主な目的は、潜在的な買い手を怖がらせて購入を拒否させ、それによって不動産の価値を下げることです。経験豊富な不動産業者なら誰でも、自分の仕事の中で見た手口を数多く挙げることができます。これには、あらゆる形式の通知の受け取りを回避したり、将来の購入者が「内覧」することを拒否したり拒否したりすることが含まれます。これが起こらなければ、素晴らしいことです - オプションを探して、登録室で取引を正式にします。しかし、運が悪ければ、売買せずにすべてを行う機会があり、すべてが完全に合法的に完了します。
売らずに自分の株を売るにはどうすればよいでしょうか？
アパートの株式の売却が行き詰まった場合、弁護士は、不動産の代金を受け取り、法的に安全を確保するために、いくつかの選択肢を提案してくれることがあります。

アパートのシェアを寄付する方法

最も一般的なオプションは贈与契約を作成することです。これは他の所有者の同意を必要とせず、非常に簡単に作成できます。残念ながら、反対派が戦う決意をしている場合は、法廷でこの合意に異議を申し立て、無効であると宣言することができます。裁判所が彼らの側についた場合、新しい所有者はお金と住居の両方を失うことになります。ただし、株式全体ではなく一部のみが寄付され、その後新しい所有者が完全な権利を受け取り、残りの株式を優先的に購入する、より洗練された別のオプションもあります。残りの株式の所有者に関しては、株式の所有者は自分の財産を誰に売却するかを依然として選択できるため、廃業したままになる可能性があります。
ここでの問題点は、登録手順が複雑であることです。すべての手順を 2 回行う必要があり、特定の状況により買い手が株式全体を購入できなくなるリスクもあり、買い手がいくつかの広場の完全な所有者のままになることです。メートルは、将来すべての人の生活を非常に複雑にする可能性があります。

誓約書

アパートの株式を正式に売却せずに売却するという別の選択肢もありますが、これが最も法的に適格で効果的です。双方が納得できる価格での購入に合意した後、ローン契約を締結します。それは、株式の所有者が国民から一定の金額、つまり株式の価格を借り、自分に属する財産を担保として残し、すべてを法律で定められた方法で形式化すると述べています。この取引は登録が必要です。次に、補償文書が作成され、それに従って債務が免除され、質物は貸し手の所有物になります。このオプションは、契約書で全額を指定できるため、実質的に安全で完全に合法です。契約が終了しても、当事者は経済的に損失を被ることはありません。契約自体が保証の役割を果たし、他の所有者は法廷で異議を申し立てることはできません。
唯一の障害登録は非常に複雑になる可能性があります。この方法は普及していないため、登録サービスがこのオプションに遭遇することはほとんどありません。これらの問題は法律的なものではなく純粋に技術的なものであり、非常に簡単に解決できます。

不動産取引自体は、当事者の細心の注意を必要とするかなり深刻なプロセスです。オブジェクトの価格、支払い手順、実際の譲渡の瞬間を決定する必要があります...そして、売主がそれを持っていない場合は、しかし所有者が複数いる場合、そのような販売は売り手自身と買い手の両方に問題を引き起こす可能性があります。

複数の当事者との取引は、売り手と買い手が事前に条件、契約書に署名し、国家登録を行う機関に提出する日時について話し合えば、問題なく、また不必要な時間と神経を費やすことなく実行できます。不動産に対する権利およびそれとの取引。

共有名義のマンションの売却は、所有者全員が売主側に立って行う売買契約を締結することで行われるのが一般的です。このような取引は一度に実行され（全員が契約に署名し、売主との決済が同時に行われ、買主がアパート全体の所有者になります）、最も最適な販売オプションです。

共有所有のアパート一棟を売却

このような取引は最適ですが、重複や誤解の可能性を避けるために、株主は次の 3 つの問題について話し合って解決する必要があります。

アパートの費用。
手続きと支払い方法。
売買契約書に署名した日。

重要！売り手であるアパートの株式の所有者がこれら 3 つの問題すべてをタイムリーに話し合って解決すれば、多くの時間や労力、神経質になることなく取引が完了します。

マンションの売却価格は売却を決める段階で決めるのがベストです。つまり、すべての共有所有者が各株式を売却する用意があると表明した場合、アパートの価格と各株式の費用額が決定されます。

多くの国民は、株式の売却額について誤解しており、永住権やアパートの維持、永住登録、子供の存在などの状況に対応するものであると信じています...しかし、株式の売却には何のメリットもありません。売却された株式の価格、永久登録、子、その他何も提供しません。

重要！株式の各所有者は、自分の株式に比例した金額を期待する権利を有します。

つまり、株式が等しい場合、アパートの価格は株式の数で除算され、取引の結果として各共有所有者に支払われる金額が得られ、この金額は全員に等しくなります。株式の規模が異なる場合は、アパートの費用の全額が株式の規模に応じて売主間で分配されます。

たとえば、所有者が 3 人いて、1 人が 1/2 の株を持ち、他の 2 人が 1/4 の株を持っているとします。このアパートは200万ルーブルで売りに出されている。アパートの半分の所有者は売却により100万ルーブルを受け取り、残りの所有者はそれぞれ50万ルーブルを受け取ります。

したがって、販売を開始する前に、すべての所有者は、取引の結果として何が期待できるかを各所有者が理解できるように、販売するアパートの価格を決定する必要があります。重要なことは、購入者がこの価格を気に入っているということです。

取引の準備の初期段階を経て、価格を決定した後、売り手は買い手とともに、当事者間の手順と支払い方法の問題について話し合う必要があります。

契約に基づく決済手順は、買い手から売り手への実際の送金の時期と金額の両方を規定する条件です。通常、契約時に全額お支払いいただきます。しかし、別の順序もあります。

資金の移動は 2 段階で行われます。一部は署名時、もう 1 つは権利譲渡の国家登録のための書類提出日です。
契約書に署名した後、遅くとも___日以内に、権利譲渡の州登録のための書類を提出する前に、全額を送金する。
資金の一部は契約書に署名する前に送金され（領収書とともに文書化されます）、残りの部分は契約書に署名した時点（または州登録のための書類を提出した後）に送金されます。

あれは、 決済手順の決定は取引にとって重要です。売り手がお金を受け取る瞬間は非常に重要であるため、契約条件に詳細に反映する必要があります。

支払い方法は資金が送金される方法です。それらは 2 つだけです - 現金と非現金です。

当事者が現金以外の支払いを選択した場合、契約書にはすべての売り手の口座番号と、これらの口座に入金される金額を示す必要があります。

売主の一人が株式を現金で受け取りたいと考える場合もあります（これは、売主が執行手続き中の債務者であり、彼の銀行口座が執行吏の監視下にある場合に起こります）。そして、売買契約の条件は、所有者ごとに現金での支払いや銀行口座への振込など、方法が異なるため複雑になっています。

すべての株主が価格と取引に基づく金銭の受け取り方法に同意した後、ほとんどの売り手にとって最も困難な段階、つまり売買契約に署名する瞬間が始まります。

実際のところ、売主側には複数の関係者が参加するため、各所有者の説明やその持分特性によって売買契約書の作成が複雑になります。文書自体の内容が膨大なので、作成するだけでなくチェックするのも大変です。

重要！そして、必ずチェックする必要があります。そして、完全な信頼についての議論は聞かれるべきではありません。誰もが自分のデータと取引金額を個人的にチェックします。

すべての所有者が同じ都市に住んでいるならそれは良いことですが、さらに良いのは、販売中のアパートに住んでいるということです。この場合、契約書草案をまとめて検討し、契約書自体の確認と署名を同時に行うことができます。

そして、所有者が異なる家に住んでいるだけでなく、異なる都市や地域にも住んでいる場合、この段階は購入者にとって本当の試練になります。したがって、彼の神経を台無しにしないことをお勧めしますが、すべての売り手が買い手への所有権移転の国家登録申請書を提出するためにロスリーストルに現れる準備ができる日時を彼に通知するだけです。

すべての所有者を集めることがどうしても不可能な場合は、売主の 1 人に代わって取引を行うための委任状 (または委任状) を執行することが役立ちます。つまり、通常、書類が提出されるまでに、お金はすでに売り手に（少なくとも部分的に）渡されており、売却についてそれ以上話し合う必要はないため、ロスリーストルに物理的に存在できない所有者は、所有者に許可を与えることができます。障害物がないわけではありません。委任状は公証人によって発行されます。

1 人の購入者への株式でのアパートの販売

また、所有者全員を集めることが不可能なだけでなく、他の全員と同時にアパートを売却するよう説得することもほぼ不可能な場合もあります。共有所有権は、配偶者の相続や財産の分割を受け入れることによって生じる場合があることを考えると、所有者をどのような「家族」の感情が縛り付けているかは想像できます。そして、そのような場合、委任状の発行を当てにすることさえできません。

そして、買い手がこの特定のアパートを購入したい場合は、アパートの株式の売買契約を締結するなどの困難を覚悟で行っています。

重要！マンションを株式で売却するとは、1株または複数株ごとに個別の売買契約を締結することを意味します。しかし、アパート全体としてはそうではありません。

そのような販売は売り手自身にとっては難しいことではありません - それぞれが契約書に署名し、都合の良い時間にRosreestrを訪問します。しかし、買い手にとって、この形式のアパートを株式で「買い取る」ということは、本当の試練となる。第一に、いくつかの契約書を作成し、第二に、ロスリーストルを数回訪問し、第三に、権利譲渡の州登録のための州手数料の支払いである。書類が提出されるたびに作成されます。さらに、最後の株式を購入するとき、買い手はアパート全体の別の証明書を注文します。以前は株式を所有しており、株式ごとに個別の証明書を発行していました。

アパートの株式の取引を行う際の困難が少ないほど、購入者との価格合意が容易になります。もちろん、株主全員が参加する契約書の作成と確認（署名）には、多くの時間と注意がかかります。しかし、売り手の側がこの手続きに向けてしっかりと真剣に準備をしておけば、取引自体はスムーズに進み、買い手は喜んでその対価を支払うことになります。

株式ごとに個別に売買が行われる場合、購入者の費用（通常は契約条件に基づいて請求されます）が増加し、一般にアパートははるかに安く販売されます。

注意！最近の法律の変更により、この記事の情報が古くなっている可能性があります。当事務所の弁護士が無料でアドバイスさせていただきますので、 以下のフォームに記入してください。

不動産は本質的に分割できませんが、一度に 2 人、3 人、またはそれ以上の人の所有物となる可能性があります。つまり、人にはそれぞれ自分の役割があるということです。したがって、アパートが複数の所有者に属している場合、これは、この不動産の処分、譲渡、またはその他の取引に関するすべての行為が、アパートの持分（その部分）のみに関連して実行されることを意味します。

したがって、次のようにしてください アパートのシェアの譲渡 - 売却、寄付、交換 - 可能。株式の売却は、アパート全体の売却と同じ方法で行われます。ただし、所有者が知っておく必要がある法的な微妙な点が数多くあります。

マンションの株式を売却する手順

アパートの一部を売却する- 一見シンプルな手順ですが、いくつかの特徴があります。通常、小さな都市や町では、住宅地の一部が売却されることはまれです。なぜなら、このアパートの共同所有者である他の全く知らない人も住む住宅を購入したいと思う買い手はほとんどいないからです。これはおそらく、居住空間のシェアの売却を複雑にする唯一のマイナス面の 1 つです。

購入と売却の手順は次の手順で構成されます。

将来の買い手を探し、当事者間の契約条件に合意します。
公証人による最初の相談。
タイトル文書の分析。
取引に必要な書類の収集と作成。
売買契約書に署名します。
ロスリーストルにおける財産権の登録。

今日、特に大都市や首都圏では、アパートのシェアを購入することが一般的になっています。これは通常、たとえばモスクワ、モスクワ地域、地方都市などでアパート全体を購入するのは安くないという事実によるもので、したがって多くの人が居住用不動産の一部を購入することに活路を見出す。共同アパートの部屋または別の部屋。

しかし、ここでは、そのような生活空間を部屋の形で購入するとき、他の共有者との予期せぬ問題に遭遇する可能性があることを理解する必要があります。

たとえば、この施設の使用規則に起因するもの。シェアを現物で明確に示したり、境界線を引いたり、メートル単位で測定したりすることは不可能です。

各共同所有者は、キッチン、バスルーム、トイレなど、部屋内のすべての設備を平等に使用します。そして、居住者の住居に関して紛争が生じた場合、裁判所のみが所有者全員の居住用敷地の使用手順を決定することができます。

売却の決定がなされた場合は、さらなる手続きや法廷での紛争を避けるために、公証人によって認証された書面による契約の形で取引を実行してください。

これらのアクションの後、所有権は新しい法的所有者に移ります。登録の瞬間から、新しい所有者は、自分に属する部分の将来の運命を決定することができます。売却するか、この株式に関する遺言書を作成するか、銀行に抵当権を設定するか、相続契約を締結するか、他の人に貸すかです。

販売に必要な書類

売買契約書を作成する際には、以下の書類が必要となります。

当事者のパスポート。
住宅用の権利書。
アパートの地籍パスポート。
ホームブック。
委任状（取引が信頼できる人の参加のもとで行われる場合）。
後見および信託管理当局からの許可（子供に代わって販売する場合）および彼の出生証明書。
販売についての 2 番目の配偶者の公証による同意 (所有者が結婚中に不動産を取得した場合)。
証明書と抜粋。

個別の販売ケースごとに必要な書類のパッケージが変わる可能性があり、契約を締結する前にどの書類が不足しているかを公証人に明確にすることができます。

アパートの子供の持ち分を売却する方法

子に属する株式の譲渡に関しては、そのような行為の実行には多くの制限があります。 この法律は、14 歳未満の幼児および 18 歳未満の未成年者の利益を保護します。つまり、子供は大人と同じ財産権と居住権を持っているため、不動産を売却した後、子供が路上に落ちてしまうようなことがあってはならないということです。

そして、法律によれば、アパートの一部の所有者が未成年者である場合、この権利はいかなる形でも奪われることはありません。

人は成年に達すると完全な法的能力を得るという事実により、不動産取引を行うことができるのは 18 歳以降であり、それまでは彼の両親または後見人が彼の代わりに不動産取引を行うことができます。

次の場合に子供の株式を売却できます。

子供は登録されており、別の住所に住んでいます。
子供は他にも住める不動産を持っています。
未成年者または未成年者の名前で別の住宅が購入され、居住権が保証されます。

どちらの場合も、そのような契約を作成するには、後見および受託機関の同意が必要であり、その許可が与えられます。親または後見人は、地元の後見当局に家を疎外する許可を申請する必要があります。

必要な書類はすべて申請書に添付されます。

パスポート。
子供の出生証明書。
販売する住宅に関する書類。
購入した住宅に関する書類（子供の名前で新しい不動産を購入する場合）。
お子様の口座への入金を確認する書類等

販売中の住宅に代わる新しい住宅の購入について話している場合、子供たちの利益を侵害したり、生活条件を悪化させたりしないように、居住空間は同等の価値がある必要があります。

他の共有者の同意なしにアパートの株式を売却する方法

アパートの一部が売却される場合、優先拒否のルールがあり、売却される部分を不動産の他の共有所有者に購入する主な権利が与えられます。売り手は最初にすべての所有者に書面でその意図を通知し、費用を発表する必要があります。この権利はすべての共有者に平等に適用され、契約価格も全員に平等でなければなりません。

定められた期限内に株式取得の意思表示がなかった場合、それによって住宅の自分の部分を増やすことで、売主は自分の部分を部外者に販売することができます。しかし、先取権が侵害された場合、共有者は自分たちの利益を守るために裁判所に行くことができます。

というケースがよくあります。 鉄鋼株の所有者はこの住所に住んでいませんあるいは出国した。この場合、可能であれば、書面による売却通知を新しい住所に送付する必要があります。新しいデータが不明な場合は、司法当局に連絡する必要があります。したがって、他の所有者の同意なしにあなたの部分を譲渡することはできません。

民営化されたアパートの株式を売却する方法

アパートが民営化された場合を考えてみましょう。このようにして複数の参加者間で民営化が行われる可能性があり、その結果、共有所有権（各所有者に特定の株式が割り当てられる場合 - 1/2、1/3、1/4 など）または共同所有権が発生します。所有権（株式が現物で決定されていない場合）。

最初の状況では、部品を販売しても追加の法的措置は必要ありません。共有の場合は、分割協議により株式を決定する必要があります。

販売の難しさ

契約書を作成する際に注意が必要な主な問題は、この住宅に登録され生存している子供の存在、財産によって担保された債務、住宅の取り分に関連して裁判所または既存の訴訟手続きによって課された差し押さえに関連する問題です。アパート。したがって、購入する前に、上記の要素を考慮して物件を確認する必要があります。

いつもの、 疎外取引の直前公証人は、アパートの住所にある電子レジスターで特別なチェックを実行します。購入者が最初は気づかなかった予期せぬ問題を避けるために、事前に弁護士または公証人からアドバイスを得る必要があります。

したがって、住宅用不動産の株式の売買には特別な注意と時間が必要です。法律の観点から見ると、特に難しいことではありませんが、正しく、有能かつ合法的に契約を作成するには、契約関係の分野の専門家に連絡する必要があります。

法的枠組み

いかなる不動産の売却も契約関係です。これは、取引の当事者である売り手と買い手が、法律に違反することなく、両当事者に適した合意を条件として、相互に契約を結ぶことを意味します。

したがって、この種の法的関係は、次の立法によって規制されます。

民法。
住宅法。
税法。
連邦法「不動産に対する権利の州登録およびそれとの取引について」。
その他の法令。

その他の重要な立法には、不動産を売却する際の子供の利益を保護する法律も含まれます。

アパート全体が部屋に分割されている場合、さらには別々の平方メートルに分割されている場合、これがすべてうまくいかないという考えを取り除くのは困難です。しかし、1 年以上前から株式市場には新しいルールが施行されており、取引はより安全になっています。

ほんの 6 ～ 7 年前、アパートの株式を売却する計画は明らかに詐欺であると多くの人が結びついていました。それには十分な理由があります。特に部屋市場では、悪徳不動産業者が架空の株式寄付を利用して現行法を回避することがよくありました。

移動するのはさらに困難です

今日、誇張することなく、これらの懸念は無関係であると言えます。 2015年に、補償のための株式譲渡のすべての取引は必ず公証を受けなければならないという規則が導入されました。そして昨年 6 月には、この法律がさらに強化されました。それ以来、不動産株式の所有権の変更は公証人を通じてのみ正式に行われなければなりません。実際のところ、その時点からは「疑似寄付」のことはもう忘れても大丈夫です。

公証人が最初にしなければならないことは、アパートのすべての共有所有者に、今後のアパートの持分売却について適切に通知することです。結局のところ、彼らはそれを償還する主な権利を持っています。通知には株式の価値を含める必要があり、この金額未満で株式を売却することはできません。そうでない場合、この取引は法廷で異議を申し立てられる可能性があります。

株式を取得するつもりのない共同所有者は、公証役場で対応する拒否の手続きを正式に行う必要があります。

株式購入の申し出は、受領確認とともに郵便で送信される場合があります。 1 か月以内に応答が受け取られなかった場合、売り手は自分の株式を誰にでも売却する権利を有します。

もちろん、困難もあります。特に、別の都市や国に住んでいる場合、1 人以上の隣人の位置と住所を見つけることが常に可能であるとは限りません。共有所有者の数が容易に数十人に達することもある、旧学部寮の部屋の所有者にとっては特に困難です。

まさに自分たちの生活を楽にするために、アパートの株の多くの売り手は単純なトリックに頼った。彼らはアパートのほんの一部（簡単に1平方メートルにさえなる）を「寄付」した。その後、買い手は、法の目、アパートの同じ共有所有者として、残りの広場の優先購入の権利を受け取りました。多くの場合、取引の両当事者の意図は完全に純粋であり、襲撃について話す必要はありませんでした。逆の例もありましたが。

現在、そのような計画を実行できる可能性は低いでしょう。公証人は、贈与契約によって別の取引、つまり売買が隠蔽されないようにする義務があります。彼は法律の前に個人的に責任があるので、彼をだますのは非常に困難です。それに対して彼は手数料を受け取ります：オブジェクトの価格の0.5％ですが、2万ルーブルを超えません。

公証人が取引の登録を拒否した場合は、もちろん裁判所に訴えることができます。しかし、当初意図が汚れていた人々がそこに行く可能性は低いです。しかし、取引の正真正銘の参加者にとっては、公証人を通じて手続きを完了することがさらに便利になりました。公証人自身が文書のパッケージを作成し、電子形式でロスリーストルに送信できるため、登録プロセスが大幅にスピードアップされます。

シェアとは何ですか

さて、用語を定義しましょう。つまり、法的な意味でのシェアとは何でしょうか? ロシア連邦民法は、第 244 条でこの質問に答えています。2 人以上の者が所有する財産は、共有所有権に基づいて彼らに帰属します。この場合、各所有者の持分を割り当てることができ、不動産は共有所有権になりますが、そうする必要はなく、共有所有権になります。

ちなみに、これは現在最も一般的なオプションです。結局のところ、この国の大都市および中規模都市の住宅不動産の 80% 以上は共有所有権となっています。

サンクトペテルブルクでは、株式は歴史的中心部にある共同アパートの居住者だけが所有しているという誤解がある。最近完成した新しい建物であっても集合財産となる場合があります。最も典型的な状況は、共同でアパートを購入した配偶者の離婚（知られているように、悲しいことに、ロシアではすべての二度目の結婚がこのように終わる）、または所有者の死亡とその後の親族の相続権の開始です。

古いソ連製住宅に関して言えば、共有所有権が出現した主な理由は住宅の民営化である。市場規模が若干小さいのは相続株式です。

株式を買う人

アパート、特に小規模なアパートのシェアは非常に特殊な商品であるため、不可能ではないにしても、買い手を見つけるのは非常に困難であると思われます。ただし、この種の不動産に興味を持つ特定のカテゴリーの国民がいます。まず第一に、これらは「根付く」、つまり登録を得るために株式を取得する非居住者です。これにより、生活がはるかに楽になります。仕事を見つけるのが簡単になり、本格的な家を購入するための住宅ローンを借りるのも簡単になります。

「ゴムアパート」に関する法律の採択により、面積が4平方メートルを超えるシェアの所有者のみが永住権と居住地での登録の権利を取得できることは注目に値します。メートル。

したがって、小型株は今では市場からほとんど姿を消しています。しかし、それらは主に20万ルーブルからの低コストのために大きな需要があります。

2 番目の購入者のカテゴリーには、実際に居住する目的で株式を取得する者が含まれます。原則として、これらは、共同アパートの部屋を購入するのに十分なお金を持っていないが、住宅を借りることができない、または借りたくない人々です。確かに、実際に住むことができる株式はすでに著しく高価になっており、45万〜50万ルーブルです。この価格は、共有を特定の部屋にリンクすることによって使用順序を決定することが不可能なオブジェクトに適用されます。たとえば、スタジオやワンルームアパートメントです。これが実際に可能であれば、そのような株式（そして本質的には部屋）は、まさにこの部屋の市場価格の60〜70％で販売されることになります。

最後に、株式の大部分はプロの不動産業者によって購入され、その後アパート全体を購入して再販する予定です。しかし、たとえそれが失敗したとしても、不動産業者は共有財産の使用手順を決定し、このようにして部屋を割り当て、販売することができます。そして彼は引き続き利益を受け取ります。

使用順序の決定は、実際にシェアをいずれかのルームにバインドすることになります。たとえば、所有者が 2 部屋のアパートの 2 分の 1 を所有している場合、残りの所有者の自発的な同意 (公証付き) によって、または裁判所の決定によって、所有財産が単なる抽象的な共有ではないと決定することができます。、しかし特定の部屋。ただし、シェアの映像が部屋の映像と同じかそれを超える場合にのみ、居住スペースを申請できることを考慮する必要があります。

専門家の意見

Doli.ru科学アカデミーのゼネラルディレクター、イーゴリ・アボレモフ氏は次のように述べています。

– 株式の所有者が自分の不動産の最高価格を取得できるようにする理想的な選択肢は、他の所有者と合意に達し、アパート全体の売却による収益を分配することです。

しかし、これはいつでも可能なわけではありません。

マンション株式の取引時期は、現状により異なります。すべての所有者が友好的な合意に達した場合、できるだけ短期間で株式を売却または購入することができます。矛盾が生じた場合、期限は無期限に延長される可能性があります。

この場合、最も簡単なのは、これらの問題を専門とし、専門の弁護士と実績のある仕事パターンを備えた代理店を通じて株式を売却することです。

アパートの株式の売却には常に困難と問題が伴います。多くの場合、このような背景から、2番目の所有者の同意なしにアパートの株式を売却することが可能かどうかという疑問が生じます。状況や人間関係が非常に不誠実である場合があるため、平和的実施について話すのは困難です。不動産市場はかなり複雑な分野であるため、株式の売却は裁判所で決定されることが多くなります。

ただし、他の共有者の同意を得ずに株式を売却することは依然として許可されています。ただし、共有所有者が将来的に取引に異議を唱える機会がないように、すべてを正しく行う必要があります。私たちの新しい資料のトピックは、共有所有者の直接の同意/拒否がない場合に不動産の一部を売却するオプションについて話すことです。

そのような法的概念があります - 第一優先。たとえば、相続人がこのカテゴリーに分類される場合があります。第一優先権は、他の人より優先権を与えます。株式を売却する場合、共有者は優先的に購入する権利を有します。彼らは第一線の購入者です。

彼らにとって、売主は最初に自分の分を買い戻すことを申し出なければなりません。重要な点は、共有者に発表された価格が他のカテゴリーの購入者に対しても同じである必要があるということです。

したがって、売り手は自分の株式を100万ルーブルで2番目の共有者に売却することを申し出ましたが、彼は価格が高いことを理由に買収を拒否しました。売主は購入を拒否しましたが、別の買主に低価格で売却しました。その結果、この取引は異議を唱えられ、権利が侵害されました。所有者は価格を上げることしかできませんが、下げることはできません。そうでない場合は、不正行為とみなされます。

同様の優先権は、直接割当株式のみに生じるものではありません。どの都市にもまだ十分な数の共同アパートがあります。販売を開始する前に、他の部屋の所有者からも許可を得る必要があります。本質的に、共同アパートは単一のアパートであり、その中の部屋は単にそのコンポーネントです。意味的には、それらは普通株とみなされるため、ここでは隣人が第一線の買い手として機能します。

同意なく販売する

一般に、共同所有者は書面による権利の放棄を提出する必要があります。通常の人間関係では、そのような断りをするのに時間も費用もかかりません。ただし、他の所有者からの応答を得ることが物理的に不可能な場合もあります。単純にそれらが欠落しているためです。

遠くに住んだり住んだりしないでください。
居住地に関する情報がない。
行方不明と宣言された。
無力化され、特別な施設に収容された。

法律に違反せずに返答を得る最も簡単な方法は、通知を配達と一緒に送信することです。通常、通知は受取人に直接届ける必要があり、受取人は受領書に署名する必要があります。ここが重要なポイントです。領収書に署名することです。

そうでない場合、共同所有者は取引に異議を唱え、何も受け取っていないと示す可能性があります。そして彼がこれを証明すれば、その契約は異議を申し立てられ、無効と宣言される可能性がある。たとえ株式保有者が後で購入しなかったとしても、期限は長期間延期されるでしょう。

郵便局に連絡して配達と受け取りを確認してみてください。宅配便をご利用の場合は宅配便にてご確認ください。これらはすべて、取引を行う前に行う必要があります。 1か月経っても共有者からの返答がなく、納品の確認があった場合、売主はこれを拒否とみなし、オブジェクトを出品する権利を有します。

寄付

しかし、人々はあらゆる期待を回避して贈与契約を実行するという慣習が発展してきました。デフォルトでは、これはすべての障害を回避し、通知を送信せず、自分自身を制限しない簡単な方法です。法律は所有者に自分の株式を処分する権利を与えているため、単純に株式を寄付することを妨げるものは何もありません。ここでは共有者の利益権はすでに消滅しています。

ただし、裁判所はこの抜け穴を十分に認識していることを理解する必要があります。確かに、赤の他人が他の赤の他人に不動産を譲渡するのは奇妙です。だからこそ、贈与契約に異議を唱える場合は、家族の絆、特に友好的な関係について考えることが重要です。

寄付が単なる隠れ蓑であり、実際には購入が行われたと裁判所が疑った場合、契約は取り消され、取引は無効と宣言される可能性があることを理解することが重要です。

株式を売却するための代替オプション:

担保疎外

担保不動産の疎外という方法が用いられることもあります。人々は、株式の所有者が一定額を受け取るローン契約を結びます。借り手は金融担保として不動産の一部を残します。

その後、この契約を MFC に提出し、登録する必要があります。その後、借り手は自分の財産に対する権利を放棄します。貸し手は資金の返還請求を放棄しますが、不動産の担保は受け取ります。次に、所有権を移転する権利が正式に定められます。

ご覧のとおり、2017 年には、共有者の同意なしに株式の譲渡を実行するための十分なツールが存在します。しかし、このような売却の難しさは、株式や住宅の一部が売却されることは非常に稀であるということです。共同部屋であっても、アパートの一部よりも需要が高い可能性があります。そのため、共有者間で償還に関する合意を得る努力をすることが推奨されます。

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