Стародачные поселки: в цене земля, местоположение, история. Стародачные поселки подмосковья
Надо отстоять негласную очередь, которая может длиться до двух лет. Высокий спрос на такие места в отличие от некоторых современных коттеджных поселков объясняется качеством месторасположения. Покупатели сегодня готовы переплачивать за хвойный лес первой категории, близость к Москве и традиции. Все это увеличивает стоимость недвижимости в таких местах минимум на 10%.
Основатели загородного рынка
Стародачные поселки образовались в 1930-1950-х гг., когда государство за заслуги выделяло известным военачальникам, деятелям искусства и науки участки земли для строительства собственных загородных домов.
Новоиспеченные дачники объединялись в дачно-строительные кооперативы и начинали осваивать лесные территории: вырубали деревья, прокладывали дороги, проводили коммуникации и строили дома. Так постепенно сформировались стародачные поселки, в которых жила советская элита, в этих местах и сейчас сохраняется своеобразная аура. Часто именно она привлекает покупателей, что и формирует устойчивый спрос. Рынок загородной недвижимости как таковой начинался именно с этих мест, поскольку только здесь были частные дома, которые можно было продавать. На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т. е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в таких поселках под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи (площадь участков в таких местах может доходить до 0,5 га) застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного проживания. Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды.
Что предлагают
На данный момент в Московской области насчитывается порядка 40 стародачных поселков. Много стародачных мест располагается на Рублевке - это Старая Жуковка, Старая Барвиха, Успенские дачи, Николина гора. На Ярославском шоссе находятся известные поселки Валентиновка, Загорянский, Правда. На горьковском направлении - Салтыковка, на Егорьевском шоссе - Малаховка. Покупатели часто спрашивают о возможности приобрести дом в Расторгуеве на Каширском шоссе, в Александровке по Симферопольскому, в Ватутинках и Шишкином лесу по Калужской трассе. На минском направлении спросом пользуются Немчиновка, Абабурово, Жаворонки, Лесной городок и др.
Своими именитыми дачниками могут похвастать Фрунзовец и Алабино на Киевской трассе, Снегири и Опалиха на Волоколамском шоссе, Фирсановка на Ленинградке. На дмитровском направлении располагаются такие стародачные места, как Шереметьевский, Некрасовский, Трудовая. Исключением из всех трасс выступает Новорижское шоссе, построенное только 10 лет назад и не успевшее нажить традиции.
Сейчас в стародачных поселках присутствуют загородные дома всех ценовых сегментов. Экономкласс представлен домами, построенными в 80-90-х гг. прошлого века, а многие строения насчитывают не одно десятилетие - на то они и "старые дачи". Зачастую это ветхие строения, нуждающиеся в реконструкции или как минимум в ремонте. Тем временем это самая востребованная категория недвижимости благодаря своей низкой стоимости - до $300 000 за владение.
По словам Жанны Щербаковой, управляющего директора компании "Миэль-Недвижимость", стоимость свободного земельного участка для возведения особняка сегодня составляет от $6000 до $10 000 за сотку. "Загородные дома класса de luxe в стародачных местах сооружаются только в обособленных частях поселка. Так, в селении Абабурово, которое известно тем, что там находятся дачи деятелей литературы и искусства, построен целый коттеджный поселок с дорогими особняками. Здесь сегодня приобретают владения представители современной творческой и бизнес-элиты. В основном элитные секторы стародачных поселков сооружаются на западных направлениях Подмосковья. Большая же часть недвижимости в стародачных местах относится к бизнес- и эконом-классу", - говорит Щербакова.
Возможности и опасности
Как отмечает Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood, земельные участки в стародачных поселках специалисты сегодня относят к VIP-классу. Повышенный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, который в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках.
Причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках стало бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное вымывание хороших земельных участков по ведущим направлениям. "Если в 2002 г. участок в Переделкино стоил $8000 за сотку, то сейчас уже называется цена в $25 000", - подчеркивает Маркарова.
Кроме того, по ее словам, на наиболее престижные стародачные поселки (такие, как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В то же время предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.
Люди, продающие эти дома, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны, но только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно такие участки реализуются через риэлторские компании. Как отмечает Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", "такими домами (а не поселками) занимаются все компании, которым поступает такой объект на продажу. Я не знаю ни одной крупной риэлторской структуры, которая отказалась бы от реализации дома в стародачном месте".
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. Кроме того, в основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные дачи расположены на берегу рек Вори и Клязьмы, на Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам.
В тех случаях, когда естественных акваторий поблизости не было, за счет государства создавались искусственные либо расширялись существующие водоемы. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.
Немаловажный плюс таких мест, как правило, удобное транспортное сообщение. Многие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями.
В отличие от дорогих современных коттеджных поселков, где для их содержания требуется ежегодно выкладывать немалую сумму, стародачные поселки отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. В первую очередь это объясняется отсутствием управляющей компании в поселке, отсутствием камер слежения и т. д. Приятным дополнением является и то, что на территории поселков обычно есть вся необходимая инфраструктура, включая магазины.
Из недостатков следует отметить отсутствие охраны и социальную неоднородность проживающих. Поскольку основными покупателями участков в стародачных поселках являются люди, готовые потратить около $500 000, подобные недостатки могут стать основным фактором, определяющим выбор покупателя в пользу современных коттеджных поселков. Еще одна сложность, с которой сталкиваются желающие приобрести дом в стародачном поселке, - серьезный износ инженернокоммуникационных сетей.
Отдельно следует выделить и такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х гг., и участки в них неоднократно передавались по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи.
Люди, продающие дома в стародачных поселках, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно же такие участки реализуются через риэлторские компании
Как правило, эти сделки связаны с приобретением долей, получением всевозможных согласований не только с соседями, но и с "размножившимися" собственниками. Помимо этого часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Также встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. По словам Маркаровой, оформление таких сделок может длиться 4-6 месяцев.
Цена/качество
Как отмечает Сергей Пушкин, спрос на стародачные поселки всегда был и будет. Землю под строительство поселков, которая выделялась Министерству обороны, Академии наук, литераторам, писателям и музыкантам, прежняя власть давала в самых красивых местах Подмосковья.
По мере исчезновения ликвидных земельных участков в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода". В соответствии с генеральным планом площадь коттеджного поселка составит 4,3 га. Около 60% территории займут коттеджи усадебного типа и таун-хаусы с квартирами площадью от 150 до 200 кв. м. Примерно 7000 кв. м будет отведено под здания общественного назначения.
Кроме того, по данным застройщиков, строить коттеджные поселки для сдачи в аренду из-за большого срока окупаемости инвестиций экономически невыгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал стародачных мест.
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным
Как отметила Изабелла Постоловская, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Бест-Недвижимость", сегодня формирование новых поселков происходит уже в соответствии с иной концепцией - это классическиекоттеджные поселки, которые нельзя назвать стародачными. Но, с другой стороны, возможно, со временем они обретут новую символику и станут art nouveau нашей эпохи.
Федор Конюховский
Дачи с традициями станут коттеджами с комуникациями
("Бизнес", №119 (138) от 01 июля)
Спрос на дома в стародачных поселках Подмосковья с каждым сезоном медленно, но стабильно увеличивается. В свою очередь, предложение по продаже такой недвижимости ограничено ежегодно всего пятью-семью достойными объектами в каждом из поселков. Основу рынка составляет аренда таких домов. Причем, несмотря на плохие коммуникации и некачественный подъезд, за хорошее месторасположение на престижных западных направлениях люди готовы платить ежемесячно до $15 тыс. за дом.
Неистребимая популярность
Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", отмечает, что спрос на стародачные поселки в ближайшие десятилетия вряд ли исчезнет. "Определенной категории покупателей домов в стародачных поселках, на мой взгляд, не существует. Эти места привлекательны, в первую очередь, из-за красивых мест, хорошего месторасположения. Во-вторых, из-за историй, связанных с конкретным местом и домом. Людям всегда были интересны поселки с традициями, в которых есть что посмотреть и что вспомнить",- подчеркивает Пушкин.
При этом, по его словам, в любом случае, дома в стародачных поселках покупают люди, у которых есть деньги. Ведь многие стародачные поселки - это, по сути, известные и "раскрученные" брэнды.
"Основная проблема в том, что такие объекты выставляются на рынок довольно редко. И каждое их появление - своего рода событие. Все эти поселки находятся очень близко от Москвы (а часть из них - в самом городе, как, например, поселок Сокол). И даже несмотря на то, что некоторые из них расположены по не самым престижными, не очень удобным в транспортном плане направлениям (например, по Горьковскому или по Ярославскому), они пользуются повышенной популярностью у покупателей",- говорит Пушкин.
"Предложений в подобных поселках крайне мало",- соглашается с Пушкиным Ирина Тарасова, генеральный директор компании Respect Realty Group. "На многие подобные участки существует негласная очередь, и для риэлтеров они представляют реальный интерес",- уверена Тарасова.
Исторически сложилось, что большинство поселков строилось в западной части Подмосковья, рассказывает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Это обусловлено в первую очередь концентрацией на юге крупных производственных предприятий и неблагоприятной для данного района розой ветров. "Поскольку большинство ветров в Москве дует с севера и северо-запада, весь московский смог перемещается в сторону южной части города. Естественно, поэтому западная и северная части области застраивались активнее",- говорит Маркарова.
Дачная эпоха
Одним из первых дачников был В. И. Ленин, утверждает Евгений Шевченко, эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul"s Yard,- его дом располагался к югу от Москвы, теперь это всем известные Горки Ленинские. Запад и Север стали популярными позднее. Так, народный комиссар Микоян приобрел дачу в районе Красногорска на Рублевском шоссе. В западном Подмосковье Сталин обзавелся дачей, а точнее, лесным участком огромной площади (известная в народе "дальняя дача").
Сегодня в Подмосковье насчитывается 20-25 стародачных поселков. Среди наиболее известных - поселок писателей Переделкино на Минском шоссе, где жили Борис Пастернак, Булат Окуджава, Корней Чуковский. На Калужском шоссе на территории большого пансионата расположен стародачный поселок Ватутинки-Советский Писатель. Участки в нем распределялись только среди писателей. Сегодня в этом стародачном месте, например, живет Эльдар Рязанов.
Еще одно культовое дачное место - Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе. Это место стало заселяться еще до войны и представляло собой глухую деревеньку без моста. Сегодня там расположен поселок РАНИС (Работников науки и искусства), где свои дачи имеют Михалковы и Кончаловские. Одна из достопримечательностей поселка РАНИС - дом-музей художника Вересаева, который был сохранен его потомками по их собственной инициативе.
В поселке Жуковка-Академическая жили ученые - физики-ядерщики, а также была дача у композитора Прокофьева, которая недавно была выставлена на продажу. Сегодня это хорошо охраняемый поселок.
Другой не менее известный стародачный поселок - Серебряный бор - расположен в черте города. В свое время в этом ныне престижном стародачном поселке была дача у Шаляпина, позже у Берии. В советское время в нем жила высшая номенклатура НКВД, КГБ, совета министров.
В Серебряном бору была дача у Чкалова - большой участок земли, который частично был распродан его детьми. Сейчас там живет его внук. Недалеко от дачи Чкалова, еще не завоевав титул чемпиона, жил Гарри Каспаров.
У метро "Сокол" находится "поселок художников" - небольшой поселок, в котором дачи давали исключительно художникам. Эта маленькая деревенька в Москве примечательна тем, что в ней нет собственности на землю, и все участки сданы в аренду на 49 лет.
Самые дорогие и востребованные поселки - расположенные в Барвихе и Жуковке на Рублево-Успенском шоссе, "генеральские дачи" в Архангельском на Ильинском шоссе и Переделкино на Минском шоссе, утверждает Евгений Шевченко. Сегодня, безусловно, существует распределение стародачных поселков по направлениям с точки зрения престижности. Затем на расстоянии около 10 км - поселок писателей Внуково. Традиционно интересное место Николина Гора. Затем в негласном рейтинге престижности идут Калужское шоссе, район Ватутинок. Особняком стоит Серебряный бор, пользующийся постоянным и неизменным интересом.
Трансформация спроса и предложения
На загородном рынке в сегменте стародачных поселков превалирует аренда, так как владельцы таких домов предпочитают именно сдавать, а не продавать их, рассказал Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра-недвижимость".
"Сезонность продажи и аренды недвижимости в стародачных местах не отличается от сезонности спроса на рынке в целом: обычно в зимние и летние месяцы наблюдается спад, а в весенние и осенние - рост спроса. Стародачными местами занимаются практически все агентства, присутствующие на загородном рынке",- говорит Мажаров.
Глава Respect Realty Group Ирина Тарасова отмечает, что средняя стоимость земельных участков в стародачных местах по Рублево-Успенскому направлению сегодня составляет $30 000-100 000 за сотку, а по Егорьевскому, например, цифра значительно меньше - $4000-10 000 за сотку. На стоимость влияет качество земли, размер участка, близость к водоему, удобство подъезда и многие другие факторы. Аренда дома с участком может стоить до $15 тыс. в месяц.
Вместе с тем, участники рынка отмечают, что понятие "стародачный поселок" применимо уже далеко не ко всем объектам, ранее входившим в эту группу. По мнению Марины Маркаровой, по мере исчезновения ликвидных земель в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. "Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода",- говорит Маркарова.
С ней согласен и Мажаров: "Сейчас на рынке преобладает тенденция постепенного перехода к организованной застройке, и предпочтение отдается домам с современной инженерией в поселках с единой архитектурной концепцией".
Живые классики литературы, искусства, науки, бродящие по ухоженным дорожкам; уютные деревянные дачи – «писк моды» ушедшей эпохи, замки из красного кирпича и элегантные коттеджи из финского дерева; участки, сплошь заросшие огромными лесными деревьями, - вот картинки из жизни стародачного поселка. Дача в Валентиновке или Переделкине в советские времена говорила об успехе ее владельца. Впрочем, и сегодня, зачастую, – тоже.
Как поживают стародачные поселки, чем они лучше других, и лучше ли – в разгар дачного сезона разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru
Такие разные «бывшие» и «новые»
Первое, что бросается в глаза, стоит только появиться в любом из таких поселков – расслоение. Раньше здесь все сплошь были дачи - деревянные дома с большими верандами на приличных участках с лесными деревьями. Теперь это однообразие разбавляют собой новые «выдающиеся» архитектурные сооружения. И отнюдь не «стародачные аборигены» - владельцы новомодной местной недвижимости. Дачи активно перекупали все эти годы, и теперь здесь живут люди очень разного социального уровня. Дом обычного пенсионера, доставшийся по наследству от сановных родителей, может стоять рядом с богатой усадьбой, которую хозяева приобрели совсем недавно.
Новые хозяева стародачных участков порой жалуются: невозможно решать вопросы обустройства. У кого-то есть деньги на прокладку или ремонт дороги, а у кого-то нет. Даже перспектива простенькой спортплощадки для детей уж точно не вызовет энтузиазма у «бывших» – часто это обедневшие, пожилые люди. Разные материальные возможности сейчас и у их детей, у новых поколений наследников советской номенклатуры.
Поэтому подчас «новые жители» рассчитывают только на себя. «Когда я окончательно поняла это, то стало как-то легче, – поделилась своими соображениями интеллигентная бизнесвумэн, купившая дачу в таком месте. – Не надо собирать собрания, предлагать вносить деньги, агитировать, что довольно утомительно и, как правило, безрезультатно. Появились деньги – я отремонтировала дорогу. В конце концов, мне это надо, и я буду ею пользоваться».
Выбор покупателя: аура или место?
Прошло не одно десятилетие, а неповторимый дух этих мест, когда вы буквально кожей ощущаете течение истории каким-то чудом сохранился, «не выветрился». Об особой ауре говорят многие, кто там побывал, в том числе и риэлторы. В компании Paul’s Yard отмечают, что, как правило, дома в стародачных поселках покупают те, кто имеют родственные связи с жителями. И в основном, это интеллигенция.
Впрочем, есть одна немаловажная характеристика, которая обеспечивает интерес к старым дачам: близость к городу в сочетании с качеством места. Такие поселки всегда расположены в густых лесных массивах, вблизи природных или искусственных водоемов, в экологически благоприятных уголках Подмосковья.
Поселки не обременены современной инфраструктурой, но все необходимое для жизни там обычно есть. К плюсам можно отнести и то, что эксплуатационные расходы на дома невысокие. Удобно и транспортное сообщение - дороги, как правило, в поселках еще хорошие, железнодорожные станции довольно близки.
Но в то же время совершенно очевидно, что старые дома в таких поселках обычно - ветхие строения, требующие либо сноса, либо реконструкции. Так что основную цену имеет земля, говорит Алсу Хамидуллина, брокер департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. А земля эта расположена на Рублево-Успенском, Ново-Рижском, Ильинском направлениях. Хотя и не только там.
Основная ценность - земля
По данным Blackwood, cамые дорогие объекты встречаются на Рублево-Успенском шоссе: стоимость 1 сотки в стародачных поселках на этом направлении в настоящее время может доходить до $250 тыс
. (7,8 млн. руб.) Хотя рынок стародачных мест неоднороден, отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.
Сложно выявить среднюю стоимость объекта, поскольку на ценообразование влияют не только стандартные факторы (удаленность от МКАД, направление расположения поселка, площади домов и участков, физическое состояние домовладения), но и индивидуальные характеристики, такие как, например, история дома и места.
Поселок поселку рознь, развивает эту тему Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». Как и в случае с обычными загородными поселками, главное, что определяет цену в каждом конкретном случае – это географическое положение! Если это престижная Рублевка – цена одна, если это Рязанское шоссе – цена будет уже совсем другой. Сегодня в стародачных поселках типа Валентиновки, Загорянского, Медвежьих
Озер на Щелковском направлении много так называемой точечной застройки, где стоимость коттеджей под отделку может составлять 25-40 млн. руб. А на Николиной Горе только сотка земли сегодня может стоить до 1,5 млн руб. и выше.
Хит-парад: от Рублевки до Егорьевского шоссе
Можно ли сформировать рейтинг стародачных мест в зависимости от их расположения? В компании «Усадьба»
видят его примерно таким:
Первое место
- Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Петрово-Дальнее
(Рублево-Успенское и Ильинское шоссе). Это наиболее престижные и дорогие места. Несмотря на то, что сейчас там появилось много новых коттеджных поселков, основная застройка – это перестроенные старые дачи.
Второе место
- Ватутинки
и дачи в соседних поселках на Калужском шоссе.
Третье место
- Валентиновка, Загорянка, Болшево
– Ярославское шоссе, «дачи на большой воде».
- Жаворонки, Переделкино, Баковка
– Минское шоссе.
Четвертое место
- Малаховка, Кратово
– Егорьевское шоссе.
Сюрпризы приобретения
Нельзя сравнивать покупку дома в современном коттеджном поселке и в стародачном месте. Их приобретают с разными целями и задачами. Старая дача подразумевает очень большой объем вложений, и покупатель хорошо это осознает. Зачастую вложения превышают стоимость дома, построенного на новой земле, говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отчасти и объясняя этим низкие объемы сделок.
По данным Paul’s Yard, в общем объеме продаж сделки со старыми дачами занимают всего лишь 5%. По всей видимости, это определяется не только высокой ценой, но и некоторыми имеющимися недостатками. Первый - отсутствие охраны. Именно по этой причине новая бизнес-элита в 90-е гг. останавливала свой выбор на строительстве новых домов пусть даже в более скромных местах и дальше от Москвы, но зато в перспективе, обеспеченных охраной территории.
Еще один минус: высокая степень изношенности не только домов, но главное, коммуникаций. Исключение, вносит уточнение Н.Волохова («Усадьба»), - только Рублево-Успенское и Калужское шоссе, где проложены новые коммуникации. Хотя даже там их мощность оставляет желать лучшего. Состояние водопровода, мощность электричества в киловаттах, выделенная на участок, давление в трубе магистрального газа – все это требует пристального изучения перед покупкой участка в стародачном месте.
Что касается общественной инфраструктуры, то с этой точки зрения там все благополучно. В стародачных поселках есть и детские площадки, и рекреационные зоны. Там действительно приятно находиться. Кое-где еще с советских времен сохранились такие старинные объекты, как дома культуры, например, в кооперативе Мозжинка.
Есть примеры и хорошего управления поселками, отмечают в компании «Калинка-Риэлти». Например, РАНИСе, Ватутинках, в ДСК «Советский писатель», ДСК «Академический», Переделкино, и, конечно, на всех госдачах.
Хотя в целом, это не совсем типично. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечает отсутствие качественного управления наряду с отсутствием охраны и считает это весьма существенным отрицательным фактором.
Разнородны оценки специалистов в отношении юридических рисков при покупке подобной недвижимости. Некоторые отмечают определенный процент неоформленной недвижимости – когда дом и участок существуют на бумаге, выданной первому владельцу дома еще в какие-нибудь далекие 30-40-е гг. Но это редкость, говорят риэлторы. Все-таки стоимость этого товара все хорошо понимают, поэтому в свое время оформили свою недвижимость по всем правилам. В «Усадьбе» же оценивают проблемы юридического оформления этих домов как весьма значительные. Земля выделялась очень давно, и зачастую документы на нее либо просто утрачены, либо было такое количество наследований и дарений, что процесс оформления такой земли на всех направлениях – дело очень трудоемкое, дорогое и затратное по времени, говорит Н.Волохова.
Максимальная скидка – 5%
Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) отмечает: за кризисный период в сегменте стародачных поселков, в отличие от других сегментов загородной недвижимости, серьезных ценовых изменений не произошло. Как собственники дач ставили ценник 100 000 долларов за сотку, так они его и ставят. Они знают, что предложение в этом сегменте ограничено. Максимальная скидка, которая может быть предоставлена при переговорах - 5%.
Зачастую старые дачи реализуются на «закрытых продажах», даже не выходя на рынок - между своими. Особенно это было характерно для докризисного рынка, - дополняет коллегу Мария Литинецкая (Blackwood).
Что будет со старыми дачами?
Сохранятся ли старые дачи, как некий особый вид подмосковной загородной недвижимости? Хотя сегодня близость стародачных мест – рекламная «фишка» для девелоперов, возводящих по соседству, как правило, элитные коттеджные поселки (например «Стольное» вблизи Баковки).
Иные эксперты дают на этот счет довольно пессимистические прогнозы. Например, Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) считает, что, по всей видимости, у дачных поселков нет будущего. Объекты продаются по бешеным ценам, социальный состав жителей серьезно меняется. Такая же ситуация была с Рублево-Успенским шоссе: если раньше на Рублевке жили архитекторы, писатели, ученые, то сейчас это бизнес-элита. Можно предположить, что этот сегмент загородной недвижимости попросту изживет себя.
Однако в ближайшем будущем спрос на стародачные поселки, определенно, сохранится, считает Мария Литинецкая (Blackwood).
Оптимистический нюанс в эту тему Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»). По его наблюдениям, сегодня коттеджные поселки вышли на второй план по степени популярности у покупателей из-за больших рисков при приобретении (до завершения строительства земля там оформляется в аренду).
И потребитель предпочитает покупать недвижимость, на которую уже есть права собственности – либо земельные участки без подряда или с подрядом в коттеджных поселках, либо те же самые дома в стародачных поселках. А кроме того, отмечает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group, растет интерес к готовому продукту, к домам, в которые можно сразу въезжать и жить. К старым дачам это тоже имеет отношение.
Резюме
Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Вместо итога, еще раз пройдемся по плюсам и минусам старых дач, и уясним для себя, удачной ли окажется такая покупка, и стоит ли расстраиваться, если вы никогда не сможете себе ее позволить.
Плюсы:
+ Близость к Москве; приличная транспортная доступность (рядом с ж/д станциями);
+ Прекрасная природа, лесные деревья непосредственно на участках;
+ Ценная земля;
+ «Аура» места, его история, связанная со знаменитыми дачниками;
+ Как правило, оформленные права собственности;
+ Невысокие коммунальные и эксплуатационные расходы.
Минусы:
- Дороговизна, хозяева цен не снижают в силу ограниченности предложения;
- Ветхие дома, ветхие или маломощные коммуникации, как следствие – серьезные вложения;
- Разнородный социальный состав;
- Отсутствие охраны;
- Как правило, нет управляющей компании
.
Примеры предложений домов и участков в стародачных поселках
| Поселок | Шоссе | Удаленность от МКАД (км) | Участок (сотки) | Дом | Стоимость | Примечание |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Загорянский | Ярославское | 16 | 7,3 | часть щитового дома под снос, 68 кв. м. | 9 млн. руб. | На участке плодовые и лесные деревья, берёзовый парк, лес-300 м, р.Клязьма-500 м. |
| Малаховка | Новорязанское | 15 | 10 | 1/2 доля дома 50 г. постройки | 9 млн.руб. | Стародачное место. Лес,озеро – в шаговой доступности. Ж/д станция в 5 минутах ходьбы |
| Малаховка | Быковское | 15 | 10,8 | Жилых построек нет | 10,6 млн.руб. | В стародачном месте участок с лесными деревьями, огорожен деревянным забором |
| Баковка | Минское шоссе | 6 | 17,7 | дом 50-го года постройки, 60 кв. м. | 10,6 млн.руб | Назначение ИЖС. В старом дачном поселке. Рядом зона отдыха «Переделкино», «Баковский» лесопарк. |
| Малаховка | Егорьевское | 15 | 16 | Жилых построек нет | 10,9 млн.руб. | Земельный участок в стародачном месте, с соснами и елями. Земли поселений. |
| Кратово | Егорьевское | 28 | 28,2 сотки | Годных для проживания построек нет | 11,5 млн.руб | В стародачном месте участок с лесными деревьями (сосны, ели), огорожен деревянным забором, освоен. На уч-ке старый дом, хоз. постройки, вырыт котлован под дом. |
| Кратово | Егорьевское | 28 | 16 | 3-эт. дом из блоков под чистовую отделку, 273 кв. м. | 16,9 млн. руб | Известное стародачное место. Редкий панорамный вид. |
| Загорянский | Ярославское | 16 | 16,2 | 2-уровневый кирпичн. коттедж, 215,6 кв. м. | 25,5 млн. | Участок с лесными деревьями, ландшафт, дорожки. Дом в «баварском стиле» в стародачном месте. Река-2км, лес. |
| Баковка, ДСК «Сельско-хозяйственный» | Минское | 4 | 8 | 4-уровневый дом из бруса, 343 кв.м. | 38,4 млн. руб | Стародачное место. 50 лет назад здесь были дачные поселки сотрудников газеты «Правда» и генеральские дачи. Жили министр культуры СССР Екатерина Фурцева, журналист-разведчик Виталий Луи, дирижер Альгис Журайтис, Анастас Микоян. |
Охрана
По периметру весь коттеджный поселок окружен забором, дополнительной гарантией безопасности является круглосуточное видеонаблюдение за всей прилегающей территорией. Проезд осуществляется только через постоянно охраняемый въезд с контрольно-пропускным пунктом, на котором дежурит военизированная охрана, что исключает возможность проникновения посторонних в поселок. Территория несколько раз в сутки патрулируется высококвалифицированными сотрудниками собственной охранной службы. В ночное время периодичность прохождения патрулей сокращается до 1,5-2 часов.
Благоустройство
Качественное асфальтовое покрытие на всех автомобильных дорогах и чистые вымощенные тротуары выгодно отличают «Стародачное» от окружающих его поселков. Для удобства перемещения в ночное время суток вся территория оборудована оригинальными дизайнерскими фонарями, создающими яркую подсветку пешеходной и автомобильной зоны.
Ландшафт участка создавался с учетом нетронутой природы, окружающей поселок. Часть лесных деревьев сохранена, и их красота и величие выгодно подчеркиваются разбитыми вокруг клумбами и безукоризненными кустарниками. Зона отдыха с детскими площадками и большим количеством комфортабельных скамеек дает возможность жителям поселка расслабиться, не покидая охраняемую территорию.
Инфраструктура
За долгое время существования поселка местная инфраструктура развилась настолько, что сегодня жителям нет необходимости покидать любимое место в поисках развлечений. На сегодняшний день здесь функционируют:
- несколько детских площадок с аттракционами;
- круглосуточная бильярдная;
- мини-маркет со специально подобранным ассортиментом, учитывающим запросы самых требовательных посетителей;
- прогулочная пешеходная зона с большим количеством скамеек и лавочек;
- игровые комнаты для детей с квалифицированным и услужливым персоналом.
Неподалеку расположена пятизвездочная гостиница, а также пляжи на реке Пахра, что позволяет сделать отдых максимально разнообразным. В соседних поселках есть детские образовательные учреждения, а также медицинские пункты.
Коммуникации
Поселок построен с учетом всех требований, предъявляемых современным человеком к своему жилью. Собственная подстанция позволяет бесперебойно подавать электроэнергию в каждый дом и не зависеть от внешних источников питания. Современный водопровод, выполненный в соответствии с новейшими стандартами, обеспечивает поселок качественной водой: жители «Стародачного» никогда не столкнутся с проблемой ржавой воды и резкого снижения напора, которые так часто осложняют жизнь в мегаполисе.
Центральная канализация оборудована очистными системами, а газ подается в дома с помощью магистрального трубопровода. Все дома обеспечены телефонной связью и высокосортным Интернет-соединением.
Описание
В поселке удачно совмещаются современная инфраструктура и неповторимый дух дачного Подмосковья, столь ценимого в середине прошлого столетия. Свежий лесной воздух, удобное расположение (24 км от МКАД), гарантированная безопасность и высочайший комфорт жилья делают «Стародачное» идеальным местом для тех, кто вечернему шуму большого города предпочитает спокойную атмосферу загорода.
Просторные коттеджы свободной планировки с огромными панорамными окнами, большие приусадебные участки с тщательно продуманным ландшафтным дизайном, близость лесной речки: здесь есть все для полноценного проживания. Все коттеджы выполнены в одном духе, но при этом фасад каждого дома решен в индивидуальном стиле. Вместе все усадьбы образуют единый архитектурный ансамбль, который прекрасно гармонирует с окружающей природой.
Для отделки коттеджей применялись только натуральные материалы, отличающейся хорошими декоративными качествами и при этом полностью безопасные для человека.
Читать полное описаниеСтародачные поселки прочно ассоциируются в сознании современных россиян с чем-то дворянским, неспешным и роскошным. Однако за последнее время эта роскошь изрядно померкла, дома и коммуникации обветшали, а наследники поместий разъехались по всему миру, зачастую так и не найдя новых претендентов на покупку своей недвижимости. Эксперты не исключают, что скоро от таких поселков останутся лишь воспоминания, а их место прочно займут новые комфортабельные коттеджи.
Как все начиналось
Стародачные места — особый формат на рынке загородной недвижимости. Это дома с уникальной историей, хорошим расположением и экологией. В стародачных местах всегда селилась государственная, научная и творческая элита, под такие объекты выделялись лучшие места, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев.
Все стародачные поселки можно разделить на две группы. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов, к первой группе относятся те поселки, которые появились в конце XIX — начале XX века, в том числе Малаховка и Томилино на Егорьевском шоссе , Салтыковка на Горьковском шоссе , Баковка на Минском шоссе , Загорянка на Щелковском шоссе . Фактически это имения с большими приусадебными участками. Ко второй группе относятся поселки, построенные после революции для советской элиты — академиков, генералитета, высшего партийного руководства, художников, писателей и т. д. Дачные поселки такого типа обычно располагались в местах с обязательным доступом по железной дороге, так как автомобили, даже служебные, были далеко не у всех партработников, добавляет вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. В качестве примера таких поселков можно привести Валентиновку и Болшево на Ярославском шоссе , Жаворонки на Можайском шоссе , Николина гора, Барвиха, Подушкино на Рублево-Успенском шоссе , Переделкино на Киевском шоссе , Голицыно на Минском шоссе, Советский писатель на Калужском шоссе .
Да и дачи в большинстве случаев (кстати, слово «дача» образовано от слова «дать») передавались не в частную собственность, а всего лишь в пользование, поэтому зачастую, лишившись места, такие дачники теряли и «дачи».
Впрочем, несмотря на некоторые различия, судьба обоих типов поселков похожа между собой — с конца XX века стародачные поселки активно перестраиваются новыми собственниками, которые, как правило, не имеют никакого отношения к прежним хозяевам.
В период расцвета поры стародачных поселков самым престижным направлением считался восток Подмосковья, отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, приводя в качестве примера один из самых известных поселков на восточном направлении «Малаховка», в котором отдыхала царская семья. Дома в таких поселках, расположенных не далее 30 км от черты города, были обычно деревянные, реже — каменные, как правило, с центральными коммуникациями, добавляет заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов.
Другие известные стародачные направления — Рублево-Успенское, Ильинское, Минское — здесь, по словам Дмитрия Котровского, в основном давали «наделы» генеральским чинам. Культработники дислоцировались на Можайском, Киевском и Калужском направлениях. Больше всего стародачных мест на севере — Дмитровское, Ярославское шоссе, что обусловлено близостью водоемов.
Ценители прекрасного
Практически все стародачные места уже потеряли свой статус, констатирует Илья Менжунов. Конечно, они до сих пор ценны, прежде всего, особым духом и атмосферой, которые здесь возникли благодаря истории. Однако архитектура таких поселков неоднородная: есть деревянные обветшалые домики, есть новые дома, построенные из современных материалов, а есть современные элитные коттеджные поселки, построенные вплотную к стародачным местам, например, КП «Барвиха» или КП «Жуковка» , отмечает Андрей Хазов.
Другими недостатками поселков этого типа, по мнению экспертов, можно считать изношенные коммуникации и проблемы с подъездными путями. Кроме того, как отмечает Илья Менжунов, вопрос решения бытовых трудностей в таком поселке стоит острее по сравнению с современными загородными проектами, поскольку там нет управляющей компании, занимающейся его эксплуатацией, поэтому цены в стародачных местах обычно ниже, чем в организованных поселках, расположенных в непосредственной близости, особенно на престижных направлениях. Например, сравнивая стародачный поселок «Ранис» и современный поселок «Сосновый бор» , расположенные на Николиной Горе, мы можем увидеть, что в первом цена за сотку может достигать $60 тыс., а во втором — $120 тыс.
И все же стоимость участков в таких поселках по-прежнему остается довольно высокой, поэтому приобрести дом могут только довольно состоятельные покупатели, продолжает Владимир Яхонтов. Как правило, это семейные люди в возрасте от 40 лет, с устойчивым социальным положением. Критерием выбора поселка является не только статус направления, но и личные предпочтения клиент, — многие хотят приобрести дом в тех местах, где отдыхали в детстве. Очень часто слабость к стародачным местам испытывают творческие личности, ищущие уединения, например, режиссеры, сценаристы, актеры, особенно в возрасте, добавляет Илья Менжунов.
В то же время стать собственником такого участка не так-то просто, отмечает руководитель направления загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллина. «Покупка домов в стародачных местах часто сопряжена с юридическими сложностями. Не оформленная приватизация, неподеленное наследство, пропавшие и с трудом восстанавливаемые документы — это только верхушка айсберга», — отмечает эксперт. «У меня была практика, когда продавался земельный участок около 10 соток в стародачной Барвихе, собственниками которого являлись 5 человек (по наследству), двое из которых были несовершеннолетние дети, а один из собственников проживал долгое время за рубежом. Покупатели, узнав историю объекта, отказались от его покупки, слишком велики были их риски», — рассказывает она.
Риэлторы тоже не любят такие сложные объекты, в том числе из-за трудностей, возникающих при общении с их собственниками, многие из которых часто стремятся завысить стоимость доставшегося им по наследству объекта.
Стародачное будущее
Сегодня в стародачных поселках, которых в Подмосковье насчитывается порядка 50, появляются владельцы, имеющие мало отношения к прежним хозяевам. Да и сами объекты стали другими, рассказывает директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed Алексей Артемьев. Например, дача Шмидта на Николиной Горе была практически разрушена и в свое время продана за очень небольшие деньги. Сейчас дом стоит в очень оживленном месте на одноименном проспекте, а когда-то мимо него проезжала раз в неделю одна «Победа».
По словам Алсу Хамидуллиной, своего ценового пика стародачные места достигли в докризисный период, когда покупатели приобретали подобные объекты за баснословные деньги. В то время стоимость сотки, например, в районе стародачной Жуковки составляла $130-150 тыс., для сравнения сейчас она оценивается не дороже $80 тыс. «Конечно же, многие покупатели того времени, выставившие сейчас эти объекты на продажу, не могут вернуть свои вложения. А опускать цены до рыночных морально и с финансовой стороны достаточно тяжело», — говорит эксперт.
Таким образом, эксперты с каждым годом наблюдают ослабление спроса на такого рода недвижимость. Сейчас большинство покупателей хотят стать владельцами современного, оснащенного всеми коммуникациями, «чистого» с юридической стороны объекта, будь то дом или просто земельный участок. «Ввиду очевидного ослабления спроса на стародачные места нет оснований полагать, что в будущем произойдет повышение их стоимости на рынке, учитывая и тот факт, что сегодня и так многие из них реально переоценены самими собственниками» — заключает Алсу Хамидуллина.
Поэтому года через три от стародачных поселков останется одно лишь их знаменитое название, согласна Наталья Семенова. Это связано с тем, что с приходом новых владельцев из этих мест постепенно исчезает дух прошлого и вполне вероятно, что уже скоро стародачные поселки станут просто пригородом, а на месте дач, где обитали генералы и композиторы, будут построены обычные современные коттеджи для бизнесменов и топ-менеджеров.
Такие поселки ориентированны на людей с достатком, которые уже имеют городскую и загородную недвижимость для постоянного проживания и хотели бы приобрести собственное «ранчо». Основными атрибутами подобных поселков является, как правило, значительная удаленность от МКАД, большие участки земли в собственность и благоприятное природное окружение. Появление таких поселков говорит о новой стадии развития рынка дачных поселков.
По данным различных риэлторских компаний, наравне с большим спросом на дома в совре-менных коттеджных поселениях, по-прежнему, высок интерес покупателей к стародачным поселкам. Стародачными поселками называют организованную дачную застройку в ближайшем Подмосковье, построенную в конце XIX - середине XX века для летнего отдыха государственной, научной и творческой элиты. Такие поселки были оснащены необходимыми коммуникациями, хорошими подъездными путями и, как правило, строились в пределах 30 км от МКАД, на территории соснового леса. Большинство из них расположены в непосредственной близости к водоему. Благодаря уникальным природным условиям и наличию необходимой инфраструктуры первые элитные коттеджные поселки были преобразованы как раз из стародачных мест, либо возникли на их границах. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Стоимость земельных участков в этих поселках в основном всегда выше средних цен по направлению.
Краткая характеристика рынка загородной недвижимости
На сегодняшний день рынок загородной недвижимости характеризуется ростом объема предложения и большим количеством отвода земельных участков, предназначенных под будущее коттеджное строительство. В октябре – ноябре 2004 года количество ежемесячно вводимых новых коттеджных поселков в среднем не превышало 5, для сравнения в августе этот показатель равнялся 10. Подавляющее большинство новых коттеджных поселков сконцентрированы в западной части Подмосковья, которая активно развивается. Земельные участки, расположенные в Южной и Восточной части Подмосковья по уровню спроса и ценам по-прежнему остаются в аутсайдерах рынка. По сравнению с прошлым годом в 2004 году количество совершаемых сделок с загородным жильем выросло почти на 20%, а сделок с земельными участками – более чем на 30%.
На сегодняшний день по различным оценкам объем предложения превышает спрос на 35-50%, и этот разрыв продолжает расти. Большинство аналитиков к началу весеннего сезона 2005 г. прогнозируют удвоение темпов прироста объема предложения. В целом, специалисты сходятся во мнении, что рост предложения новых коттеджных поселков 2005 – 2006 гг. будет идти более низкими темпами, чем в 2002 – 2003 гг.
В качестве относительно новой тенденции развития рынка следует выделить появление загородных «ранчо» и освоение земель с удаленностью более 40 км от МКАД. Данная тенденция наиболее ярко выражена на Новорижском и Дмитровском направлениях. В качестве примеров можно привести такие поселки, как «Мамошино» (Новорижское шоссе, 65км), «Соколиная охота» (Новорижское шоссе, 78 км). Также, в этом году появилось такое понятие, как «третья зона» к которой относят участки, удаленные от МКАД на 3050 км. Ранее риэлторов и девелоперов в основном интересовали земельные участки, расположенные до 30 км от МКАД. Введение такого понятия в первую очередь подтверждает наступление кризиса рынка земли на «ближних территориях». В последнее время основной объем земельных участков приходит либо с вторичного рынка, либо это земли низкого качества, как правило, бывшие совхозные поля. Тем не менее, даже на землю «второго сорта» средние цены на Рублевском шоссе не опускаются ниже 30 тыс. долларов за сотку. Стоимость же земельных участков расположенных в окружении леса могут достигать по данному направлению 50-70 тыс. долларов за сотку. В связи с постепенным истощением рынка качественных земельных участков пригодных для строительства элитного загородного жилья будет идти тенденция к укрупнению коттеджных поселков.
На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются малоэтажные дома, в среднем не более двух этажей. Размер площадей самых ликвидных коттеджей снижается -в бизнес-классе востребованы дома площадью 250-450 кв.м., в элитном сегменте – 700-1,2 тыс. кв.м. Основное требование, которое покупатели стали предъявлять к загородному дому, – это комфорт и удобство. Также растет значение архитектурной составляющей. На данный момент наиболее популярны дома оформленные в классическом стиле, а также шале, построенные в основном из дерева и кирпича.
Общая информация по рынку стародачных поселков
Основная масса стародачных поселков находится в западной части Подмосковья.
Наиболее известные и престижные стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе – Барвиха (8 км от МКАД), Жуковка (8 км), Николина Гора (24 км). На сегодняшний день на базе этих поселков построены современные коттеджные городки, хотя значительная часть территории по-прежнему остается под дачами, которые имеют сезонное использование. Также престижные стародачные места расположены вдоль следующих основных магистралей: Киевское, Минское, Калужское, Ярославское, Егорьевское шоссе.
Наиболее известные стародачные поселки:
Земельные участки в стародачных местах специалисты относят к VIP классу. Повышенный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, который в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках. Бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное исчерпывание хороших земельных участков по ведущим направлениям, стало причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках. Если в 2002 г. участок в Переделкино стоил 8000 долларов/сотка, то сейчас уже называется цена в 25 000 долларов/сотка.
Стоимость земельных участков в стародачных местах:
По данным риэлторских компаний, в наиболее престижные стародачные поселки (такие как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В тоже время, предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.
Высокий спрос на стародачные поселки обусловлен рядом уникальных характеристик данных мест. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. В основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные поселки расположены на берегу рек - Вори и Клязьмы. На Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки Осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам. В тех случаях, когда естественных водоемов поблизости не было, за счет государства создавались искусственные водоемы либо были расширены существующие небольшие местные озерки. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.
Немаловажный плюс таких мест - это удобное транспортное сообщение, сама территория поселка содержит, как правило, хорошие дороги. Многие такие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями. Помимо этого, дома в стародачных поселках отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. Поскольку поселки существуют давно, во многих открыты местные магазины, как промтоварные, так и продуктовые. Наиболее сильным недостатком стародачных мест, по сравнению с организованными коттеджными поселками, является отсутствие охраны и социальная неоднородность проживающих. Основными покупателями участков в стародачных поселках, по данным риэлторских агентств, являются люди готовые потратить около 500 000 долларов. Такой бюджет относится к верхнему ценовому сегменту рынка загородной недвижимости бизнес-класса. Для таких клиентов данные недостатки могут стать основным фактором, определяющим выбор покупателя в пользу современных коттеджных поселков. Многие поселки находятся на таких загруженных трассах, как Минское, Егорьевское шоссе и др. Отсюда проблемы с автомобильными пробками. Подъездные дороги в основном в неудовлетворительном состоянии. Еще одна сложность, с которой сталкиваются желающие приобрести дом в стародачном поселке – серьезный износ инженерно-коммуникационных сетей.
Отдельно следует выделить такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х годов и неоднократно передавались по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи. Как правило, эти сделки связаны с приобретением долей, получением всевозможных согласований не только с соседями, но и с собственниками. Помимо этого, часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Достаточно часто встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений, без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. За время своего существования дачи могли перестраиваться без специальной разрешительной документации. Оформление таких сделок может длиться 4–6 месяцев.
Характеристика основных направлений рынка стародачных поселков
Наиболее известными и популярными стародачными местами по Ярославскому направле-нию являются такие поселки как Валентиновка (15 км от МКАД), Болшево (17 км), Загорянский(16 км), Любимовка (12 км), Клязьма (14 км), Мамонтовка (16 км). Здешние места отличаются хорошей экологией, развитой инфраструктурой и достаточно приемлемыми ценами на земельные участки, расположенные в лесном окружении. На данном шоссе находится национальный парк «Лосиный Остров», река Клязьма, памятники старины.
Спрос на жилье по Ярославскому шоссе несколько опережает предложение, что определяет рост цен. Только за 2003 г. стоимость земли в пределах 30 км от кольцевой дороги увеличилась почти на 60%. Участки, расположенные в стародачных местах на берегу Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьминского водохранилищ стоят в полтора – три раза дороже. Среди наиболее известных усадеб, расположенных по Ярославской дороге, - Абрамцево. Болшево и Валентиновка в советский период были местом отдыха творческой элиты. В разное время тут жили Константин Станиславский, Борис Пастернак, Анна Ахматова, Валерий Брюсов и др. В поселке Болшево находится Дом – музей Марины Цветаевой. Здесь поэтесса жила в 1939 г. после возвращения из парижской эмиграции.
В поселке Загорское первые дачники поселились в конце XIX века. Основателями поселка стали братья Кисель-Загорянские. Поселок имеет удачное расположение – с севера выходит на реку Клязьма, а на юге он граничит с национальным парком «Лосиный остров». На сегодняшний день с мая по октябрь тут проживает около 40 тысяч человек. Здесь можно увидеть дачи Юлия Никулина, Михаила Жарова, Владислава Третьякова, Алана Чумака и др.
Рублево-Успенское шоссе закрыто для проезда грузового транспорта и является одним из самых престижных направлений на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Еще в царское время было замечено, что преимущественное направление ветра в Москве - западное. В 1664г. царь Алексей Михайлович Романов указом запретил создание каких-либо дымящих и коптильных производств западнее столицы. С тех времен на данном направление не было построено ни одного крупного промышленного объекта. Старые дачные поселки вдоль Рублево-Успенского шоссе насчитывают вековую историю. Начиная с эпохи царской России на данном направление стали появляться летние резиденции царственных особ и приближенных ко двору вельмож. Два века назад вдоль дороги, которую в народе называли Царской, и в ее ближайших окрестностях уже насчитывалось 16 княжеских усадеб, а также четыре графские и две императорские. Землями вокруг сел Крылатское и Ромашково (5 км от МКАД) владела инокиня Марфа - мать первого царя из рода Романовых. В конце XVII в. на месте сегодняшнего поселка Рублево находилась деревня, которая принадлежала боярам Нарышкиным. Севернее, на берегу Москвы-реки, расположена усадьба Архангельское, бывшее владение князя Н. Б. Юсупова. Здесь в начале XIX в. часто собирался высший свет Москвы, включая царственных особ. Название усадьбы происходит от наименования старинной церкви - Архангела Михаила, возведенной в XVII в. В советское и постсоветское время в стародачных поселках, расположенных вдоль шоссе, проживало руководство страны, творческая и научная интеллигенция. После революции подмосковный Версаль Н.Б. Юсупова объединили в комплекс с корпусами санатория Министерства обороны. Сейчас это историческое заповедное место с музеями и зоной отдыха с лодочными станциями, и действующей здравницей. На другом берегу Москвы-реки находится деревня Раздоры, сохранившаяся с давних времен. В XVII в. Раздоры принадлежали боярам Одоевским, потом поочередно Голицыным и Юсуповым. Около Раздоров старое и новое русло Москвы-реки образуют излучины с островом посередине, который признан памятником природы. В Раздорах на даче С. П. Боткина жил и работал художник Казимир Малевич. Неподалеку от Раздоров находится знаменитый поселок Барвиха (8 км от МКАД), окруженный коттеджными участками. В советские времена этот поселок стал традиционным местом отдыха членов правительства и ЦК КПСС. В 1935 г. в Барвихе открылся санаторий Совмина СССР. Комплекс известной здравницы включает в себя такие местные достопримечательности, как замок баронессы Мейендорф, который посещали российские императоры, живописный пруд с мостом и церковь Рождества Христова, построенная в 1759 г. Замок баронессы был построен в 1885 г. архитектором П. С. Бойцовым. В санатории отдыхали М.А. Булгаков, Д.Д. Шостакович, С.Л. Королев, И.В. Курчатов, Луис Корвалан, Юрий Гагарин и др. Сейчас санаторий находится в ведении Управления делами Администрации президента РФ.
За Барвихой в 8 км от МКАД расположен широко известный поселок Жуковка, одно из самых престижных мест Подмосковья. Поселок был организован в 1920 г. и получил свое название благодаря лесному урочищу Жуковке. В 1930-е годы здесь располагались дачи руководства НКВД, в том числе и самого наркома НКВД Н.И. Ежова. В советский период дачное хозяйство в Жуковке принадлежало Совмину СССР. В разные годы тут жили и отдыхали В.М. Громов, М.В. Ростропович, А. Д. Сахаров, министр культуры СССР Е. А. Фурцева и др. После распада СССР поселок перешел в ведомство администрации президента России. В селе Ильинское (12 км от МКАД) расположена усадьба первого московского губернатора боярина Т. Н. Стрешнева, построенная в ХVII в. Она принадлежала графу А. И. Остерману-Толстому (герой Отечественной войны 1812 г.) в начале XIX в. Здесь долгое время жила императрица Мария Александровна, вдова Александра II, затем ее племянник Дмитрий Павлович. Сохранились императорские камергерский и камер-фрейлинский корпуса. В Ильинском жили и работали писатели И. И. Лажечников и С. Т. Аксаков, А. И. Полежаев и Н. М. Языков. В усадьбе долгие годы располагался дом отдыха «Ильичево», где некоторое время жил В. И. Ленин. Поселок Николина Гора (24 км от МКАД) известен всем. Здесь в ХV в. стоял небольшой монастырь Святого Николы на Песку.
Поселок был построен в 1922-1925 гг. дачно-строительным кооперативом «РАНИС» (работников Академии наук и искусства). В довоенное и послевоенное время здесь проживали известные советские писатели и артисты. В настоящее время в Николиной горе работает музей писателя В.В. Вересаева, который долго жил в этих местах. Также в свое время здесь проживали такие именитые люди, как народные артисты СССР В. И. Качалов и А. В. Нежданова, писатель А. С. Новиков-Прибой, полярник О. Ю. Шмидт, физик и нобелевский лауреат П. Л. Капица, первый нарком здравоохранения РСФСР Н. А. Семашко, выдающийся композитор С. С. Прокофьев и многие другие. Сейчас здесь живет писатель С. В. Михалков и его сын Никита Михалков. В этой местности расположены загородные дома многих известных в России людей.
По популярности Минское шоссе входит в пятерку ведущих подмосковных направлений. На территории Московской области Минское шоссе является одним из самых протяженных и составляет 138 километров. Минское направление отличается большим количеством сосновых и лиственных лесных массивов. Из крупных водоемов можно отметить реку Нару и Нарские пруды, Москву-реку, Можайское водохранилище, реку Рузу и Рузское водохранилище, речку Искону. На территории данного направления расположены знаменитые стародачные поселки Подмосковья, такие как Переделкино, Баковка, Жаворонки, Лесной городок, Немчиновка.
Немчиновка - это небольшой поселок с узкими асфальтированными улочками и старыми домами. На окраине поселка находится озеро. Своим возникновением Немчиновка обязана Московско-Брестской железной дороге (1870 г.) и купцам братьям Немчиновым, ходатайствовавшим о строительстве станции. Благодаря своей богатой природе Немчиновка стала популярным местом дачного отдыха москвичей. В начале прошлого века здесь жили архитектор Федор Шехтель, писательница Мариэтта Шагинян, кинорежиссер Сергей Эйзенштейн. В Немчиновке располагалось имение Форштремов - владельцев шоколадной фабрики («Красный Октябрь»), а также резиденции посольств зарубежных стран - Германии, Японии, США. В поселке также некоторое время жил Казимир Малевич. Проведя здесь несколько летних сезонов, художник завещал похоронить себя в этой местности, в 1935 г. его прах был предан земле в поле между Немчиновкой и Раздорами.
В начале XX века в Баковке строили дачи для состоятельных москвичей. На сегодняшний день Баковка - это небольшой поселок, вошедший в черту Одинцова. В 30-х годах, когда поселок уже сформировался, здесь располагались дачи представителей высшего генералитета. Огромный участок был выделен Семену Буденному. Кроме того, здесь находится дача Анастаса Микояна, которая сейчас принадлежит его потомкам. Также здесь жили Г. Я. Сокольников – инициатор денежной реформы 1924 г., актер Савелий Крамаров, сотрудники газеты «Правда». Сейчас в поселке живут политик Геннадий Селезнев и певец Иосиф Кобзон. Здесь находится тренировочная база общества «Локомотив», оборудованы футбольный стадион и теннисные корты. Развитая инфраструктура и богатая история поселка определяют здешние цены. Баковка - одно из самых дорогих мест по Минскому шоссе.
Переделкино - это старые писательские дачи и, по сути, первый коттеджный поселок Под-московья. Название ему дала деревня Переделки, которая стоит на Минском шоссе. В 1935 году Сталин подарил советским литераторам землю в Переделкино и разрешил ставить за казенный счет дачи. Сначала в поселке появились 24 дома, которые достались самым известным писателям и поэтам - Демьяну Бедному, Александру Фадееву, Леониду Леонову и т. д. В конце 50-х здесь построили Дом творчества, где в небольших комнатках размещались Бориса Пастернака члены Союза писателей СССР. С тех пор на территории поселка сохранились деревянные строения, дорожки с традиционной скульптурой, главное здание с помпезной колоннадой и пропускной пункт на воротах. Недалеко от поселка находится большое озеро. К местным достопримечательностям можно причислить действующий Преображенский храм. В Переделкино открыты для посещения Дома-музеи Бориса Пастернака, который похоронен на местном кладбище и Корнея Чуковского. Дачу Чуковского в разное время снимали Анна Ахматова,Александр Солженицын.
Земля в Лесном городке (15 км от МКАД) была отдана Министерству обороны для генеральских дач с лесными угодьями в полгектара и более. Земля в данном поселке достаточно дорогая, часто большие наделы распродают по частям. Территория вокруг поселка активно застраивается, но поскольку там начинается поле, стоимость земельных участков в несколько раз ниже. Земельные участки в поселке Жаворонки получали в основном работники Совмина СССР. Размер участков в поселке варьируется от гектара до 10–12 соток. Самая ценная часть земельных участков расположена на отшибе, в роще «Красный Воин». В середине населенного пункта разбит парк, есть церковь, почта, школа. В Жаворонки в летнее время съезжается около двадцати тысяч дачников. Современные Жаворонки объединяют территорию ближайших поселков Дачное, Косой Клин, Виттовка, 30 лет Октября, 1905 года. Основная часть земель, пригодных для строительства, уже занята. Земельные уча-стки на Минском направлении ценятся очень высоко за счет соседства с элитным Рублевским шоссе, наличия хорошего лесного массива и близости к крупным водоемам.
Юг Московской области не самое популярное и престижное место, и отличается небольшим спросом. Предпочтение этой части Подмосковья, как правило, отдают москвичи, которые живут на юге или юго-востоке столицы. В основном это люди среднего достатка, наиболее важным фактором для них при выборе загородного жилья является близость к дому и удобное транспортное сообщение. Наиболее существенными недостатком данного юга Московской области является соседство с Капотней, Люберецкой ТЭЦ, и промышленными центрами. Помимо этого здесь находятся торфяники, где в засушливое лето периодически происходят самовозгорания и воздух наполняется едким дымом.
Большинство поселков сконцентрированы по двум направлениям: Рязанском и Симферопольском. Самыми известными стародачными поселками является Малаховка и Кратово, которые расположены на Егорьевском шоссе. Наиболее дорогие дома на Рязанском направлении находятся в поселке Малаховка – месте, известном с начала 20 века. В этом поселке в свое время располагалась дача писателя Николая Телешова, где проходили знаменитые литературные Здесь собирались элита русской литературы – Иван Бунин, Антон Чехов, Максим Горький. Здесь же был знаменитый летний театр, где пел Федор Шаляпин и дебютировала Фаина Раневская. После революции место прославилось благодаря еврейской трудовой колонии, где преподавал рисование Марк Шагал. Сегодня поселок активно застраивается коттеджами. Как таковых коттеджных поселков непосредственно в старой части Малаховки нет, но уже сегодня происходит кооперация жильцов, когда несколько семей решают возвести вокруг своих домов единую ограду и поставить охрану. Цена домов в этом поселке зависит от многих факторов: площади, материала, степени готовности. Купить земельный участок в этом поселке достаточно трудно. Свободной земли практически нет, это одно из наиболее престижных и дорогих стародачных мест Рязанского направления.
Стародачный поселок Кратово начинал свою историю как подмосковный курорт. Хозяева здешних мест, князья Прозоровские-Голицыны строили дачи и сдавали их в аренду. В 30-е годы здесь, как и в близлежащих окрестностях, вырастают дачно-строительные кооперативы. Стоимость участков в этом стародачном месте несколько уступает малаховским.
Еще одним известным стародачным местом является поселок Ильинское. Сейчас на территории одноименной базы отдыха идет активная реконструкция и возведение нового поселка «Лесная сказка». Помимо малоэтажных и малоквартирных домов, будут построены и таунхаусы площадью от 174 кв. м по цене от 370 USD/кв. м. Реконструкция старых пансионатов и превращение их в элитные поселения – практика не новая, и в последнее время получает все большее распространение.
Киевское шоссе, как и его ближайшие соседи - Минское и Калужское шоссе, считается одним из лучших направлений Подмосковья, с хорошей экологией, живописной природой, интересными стародачными местами. Протяженность района с северо-востока на юго-запад составляет 110 км, а площадь равна 1929 кв. км. Треть территории, т. е. около 80 тыс. га, занимают лесные массивы, состоящие из лиственных пород, а почти 40 тыс. га – земельные угодья, в том числе сельскохозяйственного назначения.
Здесь протекают реки Протва, Нара, Пахра, Десна. К историческим достопримечательностям стоит отнести Никольскую церковь, которая является уникальным архитектурным памятником XIV-XV веков. В селе Петровском сохранился усадебный комплекс, включающий постройки, возведенные великим русским архитектором М. Ф. Казаковым. Тихвинская церковь в Бурцеве 1708 г., остатки усадьбы Бергов в Первомайском, церковь на посаде в Вышгороде, церковь в селе Спас-Косицы -это лишь немногое из того, что можно перечислить. В здешних местах в разные годы бывали Лев Толстой и Сергей Есенин, Мерзляковы и Мусин-Пушкин, Станиславский и Чехов, Грабарь и Верещагин, Чертков и Кругликов. Наиболее известными стародачными местами являются Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзовец, Победа. В окрестностях Апрелевки сохранились многочисленные памятники архитектуры XVIII–XIX веков, особенно много их по берегам Десны. В селе Мартемьяново возвышается Троицкая церковь (1782), окруженная старинным парком, оставшимся от одноименной усадьбы. Село Афинеево связано с именем А. А. Бахрушина, мецената, основателя театрального музея в Москве. Здесь около усадебной церкви Усекновения Главы Иоанна Предтечи (XVIII век) на левом берегу Десны стоял загородный дом семьи Бахрушиных. Вблизи станции Алабино находится село Петровское с бывшей усадьбой горнопромышленника Н. А. Демидова, построенной знаменитым зодчим М. Ф. Казаковым в 1770–1780 гг. В деревне Крекшино в конце XIX - начале XX века жил редактор и издатель В. Г. Чертков, к которому часто приезжал Л. Н. Толстой. Очень популярны дома в поселках около ДСК Генштаба, в Фрунзовце и Кокошкине, где раньше располагались генеральские дачи.
Перспективы развития рынка
На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т.е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в составе дачных поселков под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного проживания.
Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды. В целом, в Подмосковье наблюдается дефицит современных коттеджных поселков, предназначенных для аренды. Для того чтобы арендовать коттедж в подобном поселке клиент может «простоять» в очереди несколько месяцев. В тоже время, по данным застройщиков строить коттеджные поселки в аренду, из-за большого срока окупаемости инвестиций, экономически не выгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал старо-дачных мест, который обусловлен выгодным месторасположением, богатой природой и благоприятной культурной средой.
По мере исчерпывания в ближайшем Подмосковье земель, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс «Кутузовская слобода». В соответствие с Генеральным планом площадь коттеджного поселка составит 4,3 гектара. Около 60 % территории займут коттеджи усадебного типа и таунхаусы с квартирами площадью от 150 до 200 кв. м. Примерно 7 тыс. кв. м. будет отведено под здания обществен-ного назначения. Планируется организовать развитую инфраструктуру, которая будет включать многофункциональный комплекс с аптекой, магазином и кафе, также будет построена часовня и детский дошкольный комплекс. Инвестиционная стоимость проекта составляет около 40 млн. долларов. В целом, мнения участников рынка по поводу дальнейшей судьбы стародачных мест расходятся. Не все согласны, что, скорее всего, в будущем такие поселки будут перестроены в современные коттеджные комплексы. Возможно, данная тенденция коснется не всех стародачных поселков, и какая-то их часть будет сохранена в прежнем виде как архитектурный и исторический памятник. Например, в феврале 2004 г. дачный поселок художников Пески, расположенный в Коломенском районе Подмосковья, объявлен объектом культурного наследия регионального значения. Соответствующее постановление принято правительством Мос-ковской области. Согласно документу на территории данного поселка запрещается строительство любых объектов, нарушающих природный и исторический ландшафт. А также ведение любой хозяйственной деятельности без разрешения специально уполномоченного ор-гана охраны объектов культурного наследия Московской области. Поселок был построен в 1934г., в нем жили такие известные художники как Герасимов, Дейнека, Нерода и другие.
